Zpovídali jsme zakladatele investiční skupiny Premiot Group. Proč Ondrej Spodniak skupinu založil a jak přistupuje ke správě a plánování bohatství? Přečtěte si celý rozhovor!
Investice do nemovitostí jsou čím dál více diskutovaným tématem. Jedním z důvodů může být i to, že dle Credit Suisse Global Wealth Reportu investice do tohoto typu aktiv se významně podílely na vzrůstu globálního bohatství, zvláště pak v Evropě a v České republice. Zeptali jsme se proto zakladatele Premiot Group, Ondreje Spodniaka, jaký byl v reálu rok s covidem, zda a jak předchází rizikům a jak spravuje své investiční bohatství.
Premiot Group je investiční skupinou založenou v roce 2015. Hlavním cílem jsou investice do prémiových realit. Při založení skupiny Ondrej Spodniak s manželkou Janou zužitkovali mnoholeté zkušenosti ze zahraničí a získané know-how uplatnili v českém prostředí. Zajímalo nás, co manžele vedlo k založení Premiot Group, jak spravují a plánují bohatství, a jak vnímají aktuální krizi Covid-19.
Kde se vzala myšlenka developmentu a investic do nemovitostí?
Já osobně podnikám od roku 2000 a mé začátky byly právě ve stavebnictví, kterého se tedy částečně držím dodnes. Posledních 11 let se ale společně se svou ženou Janou věnuji i realitnímu investování a developmentu. Na naší cestě bychom našli několik zásadních milníků – ty první a největší se odehrály kolem roku 2009, kdy jsme začali podnikat v Anglii. První investiční záměr se týkal akvizic v projektech studentských apartmánů. Dalším z řady mezníků pak byl vstup na asijský trh, kde jsme se podíleli na rozsáhlém hotelovém developmentu pro americký a thajský hotelový řetězec na Srí Lance, Maledivách a v Indii. Strávili jsme rok v Indii a tři roky v Colombu na Srí Lance, díky tomu jsme pronikli do světa velkých mezinárodních investic, získali základní síť kontaktů, první významnější investory a network pro naše podnikání.
Investiční skupinu Premiot jsme poté založili v roce 2015, a to s cílem investovat do prémiových realit a finančních služeb (jako jsou úvěry pro podnikatele) v Česku, Slovensku, Anglii a Maďarsku. Dnes už zaměstnáváme přes dvě stě lidí po celé Evropě. Stále stavíme na dlouhodobém a konzervativním investování do nemovitostí, podniků a finančních služeb, nebráníme se ale ani novým příležitostem, které trh přirozeně přináší. Dáváme si totiž záležet na typové, časové a geografické diverzifikaci investic, která zajišťuje dlouhodobý a stabilní růst našeho portfolia.
Zaměřujete se na správu investic do nemovitostí a developerské projekty. Mohl byste čtenářům Wealth Magazínu blíže popsat, jak taková správa vypadá?
Základem jsou kvalitní projekty s jasným exitem. V nemovitostech máme pokryto 50 % Land developmentem, kam spadá rozvoj větších územních celků určených pro logistiku, skladování, výrobu, získání platného územního rozhodnutí pro konkrétního klienta. 30 % jsou ubytovací zařízení jako apartmánové komplexy s hotelovými službami, hotely, studentské ubytování a 20 % pokrývají rezidenční projekty, které zahrnují prodej bytových jednotek. Důležité je hlídat podíl vlastní hotovosti, která je nejdražší, a moment, kdy již mohou financovat banky nebo jiné fondy, dále mít správně nastaveny kontrolní mechanismy a vše správně odkomunikovat. Je to svatá trojice: náklady financování, realizační tým, seriózní klient na exitu. Každý má svou “kuchařku” a své ingredience vedoucí k úspěchu.
Investiční portfolio a jeho správa vyžaduje efektivní Wealth Planning. Několikrát jsme již čtenáře obeznámili s tím, jak vytvořit plán jejich bohatství jako jednotlivce či rodiny. Dochází k plánování bohatství i v případě správy investic? Jakým způsobem?
Reálně vám nikdy nikdo taková tajemství nesdělí, je to o citu, o lidech, o vztazích. Sice jsou knížky “Zítra bohatý a pozítří nejbohatší” prodejně úspěšné, ale lidi nic nenanučí. Jde o roky dřiny, vzestupů a pádů. Nemůžete se schovat za nějaké korporátní struktury a teorie, protože ty v reálném životě nefungují. A ano, plánujeme. Bez plánů, nastavení milníků a měřitelných výsledků to nejde, protože vždy se počítá jen a pouze výsledek. U investic je to náklad na vlastní equitu, vlastní hotovost a pak banky, fondy – to jsou nejdůležitější závazky, které určují, jaký projekt budeme dělat. My si například na svou hotovost počítáme min. 25 % p.a., jinak do toho nejdeme, banky jsou obvykle mezi 1 % p.a. (u EUR) až 5 % p.a. (u Kč), a pak správný poměr – minimum vlastní hotovosti a maximum banky.
Využíváte nástroje plánování bohatství – např. svěřenské fondy, nadace, apod.?
Z mého pohledu se jedná spíše o ochranu majetku, než o plánování bohatství. Dnes je úkolem najít taková aktiva, která neztrácí svou hodnotu a chrání finance v čase a prostoru. Ano, používáme, je to součástí naší práce a investoři občas zapomínají chránit sebe a svá aktiva.
Jednou z Vašich činností jsou i developerské projekty. Dokázal byste popsat, co to je z Vašeho pohledu development? Jak byste charakterizovali, jak to děláte Vy?
My se necítíme jako developeři, my zhodnocujeme svěřené prostředky a jedním z aktiv, kterým pevně věříme, jsou nemovitosti. Development je o přidané hodnotě k pozemku, k nemovitosti. Je to o kreativitě, tvrdých číslech, o invenci. Musí to mít duši a musí vás to ohromit – nejsme fabrika. Všemu, co děláme, musíme naplno věřit, jelikož jen tak do toho dá celý tým úplně vše a dostaví se výsledky. A ty se počítají.
Pokud bych chtěla vlastní developerský projekt, co všechno pro to musím udělat?
Zaprvé musíte mít jasný začátek a konec. Je to jako jakýkoliv projekt, kdy si naplánujete finance, stavbu, kontrolní mechanismy, prodej, marketing. Za pochodu se pak stejně vše mění a Vy musíte držet otěže pevně v rukou a nepovolit, zejména po stránce financí a kvality. Jsou to roky dřiny, vše je o zkušenostech a invenci.
Které projekty jste realizovali?
Mezi naše ukončené projekty patří například rekonstrukce secesní vily na Doubkové 2 v srdci Smíchova, která proběhla v duchu nejvyšších stavebních a restaurátorských standardů. Jedná se o nemovitost z let 1912-1913, dnes díky Premiotu v budově najdete čtyři moderní byty.
Dále stojíme třeba za rozsáhlou rekonstrukcí a výstavbou luxusního ubytovacího komplexu v Harrachově, která právě probíhá a hotová má být za dva roky. Servisované pokoje hotelového typu vznikají elegantní přestavbou jednoho z nejstarších hotelů v Krkonoších – hotelu Karolina z roku 1888. Celý projekt je vyčíslen na 240 milionů a další takový v podobném duchu chystáme i v Luhačovicích.
Kromě toho naše skupina investuje i na Slovensku, ve Velké Británii a v Maďarsku, kde se zaměřujeme na komerční nemovitosti. Náš největší projekt v Maďarsku je hotelový komplex na Hungaria Krt. za 44 milionů eur, který sousedí s centrálou Siemensu. Kromě toho jsme investovali například do projektu lázeňského resortu v maďarském městě Hévíz, do studentského ubytování v Londýně nebo do výstavby apartmánů v Nízkých Tatrách na Slovensku. Dokončili jsme projekt Industrial Park Velký Osek, který jsme již prodali. Už teď chystáme další plány a brzy budeme informovat o zahájení několika rezidenčních projektů.
Investujete do nemovitostí, které jste navrhli, nebo i do jiných projektů?
Investujeme i do jiných projektů, které se ale vždy ještě snažíme upravit k obrazu svému, ne vždy to však stavební povolení dovolí. Od roku 2018 si vytváříme interní Land banku pozemků, které díky naší snaze získají přidanou hodnotu – podařilo se nám je sloučit do větších území, získat územní rozhodnutí, případně stavební povolení. Část takovýchto projektů prodáváme a z dlouhodobějšího hlediska si část projektu dokončíme, včetně obsazení nájemníky. Nemovitosti mají jiné výnosy v různých zemích, proto máme realitní projekty na Slovensku, v Maďarsku a nově i v Rumunsku. Vzhledem k délce stavebních řízení v ČR se drží poptávka nad nabídkou – zájem je především o logistické haly, byty, apartmány či studentská ubytování.
Na jaký typ nemovitostí zaměřujete investice?
Momentálně investice soustředíme do velmi diverzifikovaného spektra. V našem portfoliu nemovitostí tedy najdete rezidenční domy, hotely, vily, kancelářské budovy a další pečlivě prověřené realitní projekty.
Máte plán pro případ, kdyby došlo k výraznému poklesu trhu?
Základem je být dobře připraven, tedy mít záložní plány, finanční rezervu a diverzifikované portfolio – nejen napříč souvisejícími sektory, ale i ve zcela rozdílných odvětvích. Pak už se stačí nastalé situaci “jen” rychle přizpůsobit. Platí totiž, že každá krize s sebou nese řadu příležitostí. V Premiot Group se nám například zúročily investice do hotelového developmentu ve formě apartmánových komplexů. Ty se stávají čím dál atraktivnějšími. Obecně nyní stoupá množství krachujících hotelů či penzionů, což jsou pro připravené investory hotové žně.
Jak si trh s nemovitostmi vede v době koronaviru?
Tuzemský trh s nemovitostmi je i přes pandemii a nejednoznačnou legislativu stále zdravý. Covidová krize ho sice nemálo ovlivnila, ale primárně v dílčích záležitostech – jako je nedostatek zahraničních pracovníků či stavebního materiálu, u kterých se standardem stalo zpoždění dodávek. Kondice trhu jako takového je ale stále dobrá – po celou dobu trvání pandemie je na něm totiž dostatek kapitálů a málo opravdu kvalitních projektů. To ho podle mého udržuje v dobré formě, a nečekám proto ani snižování cen nemovitostí, které spousta lidí předvídala.
Je podle Vás v době koronaviru větší zájem o pronájmy nebo koupě nemovitostí?
Vzhledem k výhodným hypotečním podmínkám i dostatku kapitálu na trhu byl uplynulý rok ve znamení velké poptávky po vlastním bydlení. Částečně ji urychlilo také zrušení daně z nabytí nemovitosti a změna podmínek osvobození od daně z prodeje nemovitosti. Nadále tedy platí, že lidé touží po vlastním bydlení, chtějí se vymanit z placení vysokých nájmů a s tím spojeného investování do cizího majetku, ať už je ekonomická krize, nebo ne.
Naopak minulý rok se snížil zájem o pronájem kanceláří, které nebyly vzhledem k vlně home officů potřeba. To se ale, podle mého názoru, s postupným uvolňováním docela jistě vrátí do normálu, protože dlouhodobý přesun lidí na home office neočekávám. České firmy ani zaměstnanci na to nejsou připraveni.
Další výraznou změnou se stala poptávka po apartmánech a víkendovém bydlení. Tam vidíme jasně stoupající tendenci, jelikož Češi v lockdownu ocenili krásu naší krajiny a touží teď po apartmánech v horském či lázeňském prostředí. Shání se také po dlouhodobém bydlení mimo město a blíž přírodě.
Investujete pouze do nemovitostí nebo i do jiných typů aktiv?
Naším cílem je rozvíjet se i do dalších oborů. Těmi jsou aktuálně například těžba a zpracování nerostných surovin. Jedná se totiž o obory provázané se stavebnictvím, ve kterém máme kořeny, a nabízí se nám tak mnoho nových příležitostí. Akvírovali jsme dvojici břidlicových a žulových dolů a postupně rozjíždíme vedle obnovy těžby i přímou obchodní síť. Jde zároveň o investiční příležitost pro veřejnost, neboť je možné se k projektu připojit formou dluhopisů.
Vedle toho se snažíme investovat také do léčebného konopí či datových center, což jsou rychle se rozvíjející oblasti se zajímavým potenciálem.