Multi-Family Real Estate je pojem známý spíš v západnějších částech světa. Jedná se však o typ investic, který je zcela běžný i v České republice. O co se jedná?

Multi-Family Real Estate, neboli nemovitost pro více rodin, zní jako nějaké netradiční investiční „moudro“. Ale není. Jedná se o naprosto typický druh investic do nemovitostí, se kterým se velmi často setkáme i v České republice. Nemovitosti můžeme základním rozdělením typizovat na: jednorodinné a vícerodinné. Zní to ještě více zamotaně? Pojďme si vysvětlit, o co se přesně jedná.

Jednorodinné nemovitosti

Tzv. single-family nemovitost, neboli jednorodinná či pro jednu rodinu, je takový druh nemovitého majetku, který je určen k pronájmu pouze jedné rodině. Může se jednat o samostatný dům k pronájmu, jeden byt v činžáku nebo další obytné prostory, které můžete pronajímat. Jistě, jedná se o výnosnou a nepříliš velkou investici. Koupit jeden byt či jeden rezidenční domeček není přespříliš drahá záležitost – ačkoliv v dnešní době bychom o tom mohli polemizovat. A výnos z pronájmu je jistý.

Daleko výnosnější, ovšem i dražší, jsou nemovitosti pro více rodin, tzv. Multi-Family. Vyšší investice vás možná lehce odradí, ale je nutné si uvědomit, že v případě vícerodinných nemovitostí k pronájmu je možné získat jak vyšší výnos z investice, tak snížit riziko prázdného bytu.

Vícerodinné nemovitosti

Jedná se o klasický druh nemovitého majetku, který je běžný především ve městech – domy, kde můžete pronajmout více bytů. Odborníci doporučují investovat spíše do Multi-Family rezidencí než do těch pro jednu rodinu. Proč?

Jakmile koupíte celou bytovku a neobsadíte některý z bytů, nebude to pro vás tak ztrátové. U jednorodinných nemovitostí je velké riziko, že nenaleznete nájemníka, nebo o něj časem přijdete a budete muset rychle hledat náhradu, abyste nepřišli o své nájemné, čili pravidelný příjem. Toto riziko je v případě investice do nemovitosti k pronájmu pro více rodin daleko nižší. I když nájemník nečekaně opustí byt či dům, nenaleznete náhradu, stále máte příjem od dalších nájemníků. Můžete tak minimálně pokrýt náklady na správu nemovitosti, popř. další potřebné výdaje.

Nespornou výhodou je možnost financování hypotékou. Ačkoliv se jedná o mnohem vyšší částku k nákupu nemovitosti pro více rodin, banky hypotékám s takovým účelem dávají větší preference. Důvodem je právě riziko neobsazenosti jediné pronajímatelné jednotky versus jistota finančního toku v případě pronajmutí několika bytů či domů různým nájemníkům. Zkrátka investice do Multi-Family nemovitostí dávají větší jistoty.

Za plus této investice je považováno jednoduché investiční portfolio. Respektive je daleko jednodušší spravovat portfolio jedné rezidence pro více různých nájemníků než 20 různých nemovitostí určených pro jednu rodinu. Takto vše máte, jak se říká, pod jednou střechou. Doslova.

Co vše patří mezi Multi-Family nemovitosti?

Za „Multi Family Real Estate“ můžeme považovat v podstatě jakoukoliv nemovitosti k pronájmu, kde je více než jedna obyvatelná jednotka. V České republice se nejčastěji jedná o:

• Bytové domy (paneláky, činžáky, rezidenční bytovky)
• Objekty pro smíšené užití: tzn. nemovitosti, ve které jsou k pronájmu k dispozici nejen byty, ale i kanceláře, ateliéry, obchodní prostory
• Dvougenerační domy
• Rezidenční domy: tím máme na mysli samostatné domy v rámci jedné rezidence. Takové domy jsou obvykle postaveny hned vedle sebe, se sdíleným plotem, v některých případech sdílenou zahradou
• Řadové domy v rámci jedné rezidence
• Jednopokojové byty: obvykle se jedná o pronajímatelné pokoje v rámci ubytovny. Nájemníci si za nízkou cenu pronajmou vlastní pokoj, ale ostatní prostory mají společné. Příkladem může být také vysokoškolská kolej.
• Dvou, tří či čtyřbytový dům: Typ nemovitosti, kde jeden byt/jeden nájemník zabírá celé patro. Obvykle tak má každá rodina své podlaží a společnými prostory je chodba. V případě dvoubytových nemovitostí se může jednat o dvougenerační byt.
• A další

Příkladů je mnoho a možná by se nám ani nepodařilo vyjmenovat úplně všechny. Základem nemovitostí pro více rodiny je to, že v rámci dané budovy (či komplexu budov) je k dispozici více jednotek k pronájmu. Díky tomu získáte více nájemníků, vyšší výnosy a menší riziko.

Multi-Family Real Estate vyžadují profesionální správu nemovitosti

Je zřejmé, že při investici do vícerodinné nemovitosti ji nezvládnete spravovat vlastními silami. Najmout si společnost pro správu nemovitosti může být odrazující z důvodu dalších výdajů… Ale opět se jedná o investici, která se vyplatí.

Správa nemovitostí je náročný proces, který zahrnuje nejen fond oprav a pravidelné kontroly či úpravy prostor, placení nutných poplatků či administrativní zátěž. Musíte splnit veškeré zákonné a daňové podmínky, efektivně vyřešit smluvní náležitosti, kauce, nájmy, pojistky a mnoho a mnoho dalšího. Z toho důvodu odborníci nedoporučují vlastní rukou spravovat ani pouhou jednu nemovitost k pronájmu. Ovšem často investoři usoudí, že pro správu jediného bytu či domu se služby velké společnosti finančně nevyplatí. V případě vícerodinných nemovitostí je to však nejen nutné, ale v tento moment to již dává i finanční smysl. Vyšší příjem znamená možnost přenechat náročnou správu nemovitosti profesionálovi. S najmutím vhodného odborníka vám může pomoct váš Wealth Manager nebo poradci z Family Office.