Také realitní trh se řídí neúprosnými pravidly trhu, včetně jeho cykličnosti. Současná makroekonomická data a poznatky z poslední hospodářské krize nám ukazují, že nemovitosti budou muset v následujících měsících zlevnit. Očekávání prodávajících a nakupujících jsou totiž diametrálně odlišná.
Obecně platí, že hodnota nemovitostí na trhu reflektuje hodnotu peněz. Cenu peněz neboli úrokovou míru pochopitelně z velké části určují centrální banky, v našem případě ČNB, skrze základní úrokové sazby. Z důvodu zvýšené inflace způsobené nepříznivými externími faktory jsou úrokové sazby takřka po celém světě už mnoho měsíců vysoké.
Snahy o pokles objemu peněz v ekonomice pak pochopitelně velice ovlivňují i realitní trh. Hodnota nemovitostí je totiž na hodnotu peněz přímo navázaná. Pokles a následný nárůst cen nemovitostí je volatilita, stejně jako u akciových trhů či dluhopisů, přirozeným tržním jevem, kterého není třeba se obávat. Jakmile je totiž příliš vysoká cena peněz, zpravidla se sníží hodnota nemovitostí. Jedná se o běžný tržní jev, který se obrátí, jakmile se situace změní.
V posledních měsících můžeme i v Česku pozorovat pozvolný pokles inflace. Podle červnových dat celková inflace poklesla na 9,7 % a poprvé od prosince 2021 se tak dostala do jednociferných hodnot. Pokud bychom se podívali na inflaci jádrovou, která je očištěná o energie a potraviny, ta klesla dokonce na 7,5 %. Cílové pásmo jeden až tři procenta je však stále daleko.
Česko je unikát
Česko je unikátní ve své situaci na realitním trhu tím, že na rozdíl od okolních zemí nebo anglosaského světa zde hodnoty nemovitostí často stagnují, v tom horším případě vykazují minimální pokles.
Podle dostupných dat vykázal například v květnu letošního roku segment realitních investičních fondů (REIT) v USA celkovou ztrátu 2,5 %. Jednalo se o čtvrtý ztrátový měsíc v řadě. Pouze 30 % těchto fondů pak zaznamenalo v květnu kladný celkový výnos a v zisku za rok 2023 je pak celkově 36 % těchto fondů. Pro porovnání, index S&P 500 si ve stejném měsíci polepšil o 0,4 %, index technologické burzy NASDAQ dokonce o 5,9 %.
Situace nemovitostních fondů je pak samozřejmě závislá na výše zmíněné monetární politice centrálních bank. Další pokles hodnoty v následujících měsících, dokud nedojde ke snížení úrokových sazeb, pak bude pravděpodobně následovat. Podle nedávného šetření texaské firmy CRE Analyst, která se specializuje na analýzy a poradenství v oblasti komerčních nemovitostí by hodnota nemovitostí na trhu ve Spojených státech musela klesnout zhruba o čtvrtinu oproti nedávným maximům.
V takovém případě by se na trh vrátili nejlikvidnější hráči v roli kupujících. Předpokládaný pokles hodnoty nemovitostí se liší podle realitního segmentu, přičemž podle analýzy firmy pro americký trh by nejméně měly padnout ceny nemovitostí v segmentu zdravotnictví, zatímco největší korekce v USA by se měla týkat kancelářských prostor. Zvýšené úrokové sazby centrálních bank už dnes představují také zajímavou možnost výnosu pro nebankovní instituce. Z tohoto důvodu ostatně roste zájem o fondy zaměřující se na financování dluhu, které svou flexibilitou v mnoha případech dokážou svou nabídkou banky překonat.
Z krize jsme se poučili
Současná situace na realitním trhu je skutečně neobvyklá. Zvýšená cenová hladina přitom dokáže realitním fondům i pomoci. Díky inflačním doložkám, které mají fondy často uzavřeny se svými nájemci, docházelo v loňském roce ke skokovému nárůstu nájemného o necelých dvacet procent. Přitom při standardní inflaci kolem dvou procent by takový nárůst příjmů z pronájmu trval dekádu.
Z dlouhodobého hlediska je však takový růst nájemného pro obě strany neudržitelný. A je také, kromě jiných faktorů, jedním z důvodů, proč se dramaticky liší představy o ceně nemovitostí mezi nakupujícími a prodávajícími. Výsledkem všeho výše zmíněného je situace na trhu, která vede také k poklesu Prime Yield v rámci industriálního segmentu v ČR, byť značně pozvolně.
V prvním kvartále roku 2023 byl Prime Yield pro průmyslový sektor v Česku na 5 % a na Slovensku na 6 %. Pro porovnání, totožná hodnota byla pro obě země před rokem v druhém kvartálu roku 2022 zhruba čtyři procenta pro Česko, respektive 5,25 % pro Slovensko. V Česku se tedy Prime Yield zvýšil za dvanáct měsíců o čtvrtinu. A pochopitelně, pokud je Prime Yield nižší než náklady na bankovní financování, trh zamrzá.
Jak už však bylo řečeno, cykličnosti trhu není třeba se obávat. Je přirozená a pomáhá k narovnání trhu v reakci nejen na zvýšenou cenu peněz. Obdobnou situaci jsme navíc zažili už během americké hypoteční krize z let 2007 a 2008, která nastartovala celosvětovou hospodářskou recesi.
V této době například realitní investiční fondy ztratily ve Spojených státech v průměru za rok 2008 37,3 % své hodnoty. U některých specializovaných segmentů, jako byly například hotely nebo nákupní centra, došlo k poklesu až o 60 %. Každá recese je však jiná, a i kapitálový trh z tohoto hospodářského poklesu vyšel poučený.
Prvním poučením z krize bylo snížení LTV čili poměru mezi výší úvěru a hodnotou majetku. Zatímco před krizí bylo běžné mít LTV v rámci nemovitostních fondů na hodnotě šedesáti nebo sedmdesáti procent, ne-li výše, dnes jsou fondy mnohem konzervativnější a drží se v USA na hodnotě okolo třiceti až čtyřiceti procent. Zjednodušeně řečeno došlo ke snížení rizika ve vztahu k investicím do nemovitostí.
Nižší finanční páka se odráží i v tom, že úrokové náklady v poměru k čistému provoznímu příjmu (NOI) se snížily téměř na polovinu. Zároveň aby se předešlo krizi likvidity, byla prodloužena splatnost dluhu, který je také lépe rozložený v čase.
Kromě toho jak v Evropě, tak v Americe vedla tato krize k mnohem přísnější regulaci úvěrů a dalším pravidlům, která mají podobným situacím spojeným s rizikovými úvěry zabránit. Někteří realitní investoři jsou dnes také rozvážnější a poučenější.
Poučení z krize pro investory však také bylo, že i když došlo k jednorázovému prudkému poklesu cen nemovitostí, neznamenalo to, že z dlouhodobějšího hlediska nejsou nemovitosti profitabilním aktivem. Ostatně i po roce 2008 se situace otočila a cena nemovitostí začala narůstat. Současný apetit investorů je odrazem přímé likvidity na trhu v kombinaci s náklady na financování. Pokud je hodnota bankovního financování vyšší než cena nemovitostí, těžko se budou nemovitosti prodávat.
Autor: Robert Ides – zakládající partner a spolumajitel skupiny Arete