Téma inflace je všude možně skloňováno na sto různých způsobů. Jak ale účinně bojovat a ochránit tak své portfolio? Jednou z možností mohou být některé fondy kvalifikovaných investorů. Jak FKI mohou pomoct proti inflaci, vysvětlil v rozhovoru Tomáš Oplíštil.
Aktuální situace související s rekordní výší inflace dává možnost zamyslet se nad změnou v investičních portfoliích. Otevírají se tak dveře novým příležitostem a paradigmatům v přístupu ke správě majetku. Kvalifikovaní investoři se v boji proti inflaci často obracejí na fondy kvalifikovaných investorů, jejichž zhodnocení může portfolio ochránit před poklesem do mrazivých hodnot. Některá FKI chrání své investory inflační doložkou. O tom, jak princip inflační doložky funguje v praxi, jsme mluvili s Tomášem Oplíštilem z investičního výboru fondu REALIA FUND SICAV, a.s. .
Můžete čtenářům prozradit strategii správy majetku fondu zaměřeného na retail parky? Jak taková správa vypadá?
Podstatou fondu zaměřeného na retail parky jsou kvalitní nájemci a kvalitní dlouhodobé nájemní smlouvy. Akvizice, na úrovni jednotlivých projektových společností, spolufinancujeme bankovním úvěrem, který vždy fixujeme na zpravidla 5 let. Kombinace dlouhodobých nájemních smluv a fixovaných úvěrů nám umožňuje poměrně přesně plánovat cashflow fondu. Banka si zároveň vždy provede vlastní audit kupovaného retail parku. Každá akvizice má tak dvojí kontrolu ještě předtím, než se dostane do fondu. My navíc naprostou většinu akvizic řešíme off-market. Nečekáme, co se dostane na trh. Portfolio retail parků skládáme s předpokladem dlouhého držení. Správu jednotlivých budov pak řešíme vlastní servisní firmou, díky tomu máme bezprostřední přehled a informace o každé budově a o každém nájemci. Kombinaci výše uvedených postupů vnímáme jako velmi konzervativní strategii, která je „základní DNA“ našeho fondu.
Jak investice do Vašeho fondu zapadá do správy a plánování bohatství osob s vysokou hodnotou čistého jmění?
Náš fond dobře zapadá do portfolií investorů, kteří již mají nebo plánují umístit své finance do likvidnějších aktiv, jako jsou akcie nebo ETF, ať už napřímo nebo formou fondů. Nemovitostní fond s dlouhodobými výnosovými aktivy je investice, která není přímo navázaná na finanční trhy a nekopíruje ekonomické cykly. Zároveň je potřeba vnímat, že obecně nemovitostní fondy mají většinou delší investiční horizont, zpravidla 3 roky a déle (náš fond má min. dobu investice 3 roky). Investice do takového fondu má zpravidla stabilnější výnos a funguje jako pozitivní kotva v rámci portfolia.
Na co je zaměřený Váš fond a jaký je jeho model?
Fond REALIA FUND SICAV a.s. je jako jediný fond v ČR zaměřený výhradně na retail parky. Fond nekupuje velká nákupní centra, kancelářské budovy, skladové haly ani hotely. Podstatným parametrem je také to, že do fondu kupujeme pouze hotové a 100% obsazené retail parky, které ihned po vstupu do fondu generují výnos. Investor tedy nenese rizika spojená s developmentem (růst cen stavebních materiálů, časové prodlení apod.). Také průběh pandemie potvrdil odolnost tohoto obchodního modelu.
Čím jsou retail parky specifické?
Nákupní park (Retail park) je zaměřený na potraviny, základní nákupy a služby. Jedná se o typ obchodní nemovitosti, která je vhodná především do regionů. Kromě venkovního parkoviště budovy nemají žádné jiné společné plochy, každý nájemce má své oddělené technologie. Díky tomu jsou retail parky opravdu jednoduché a z pohledu nájemce i nízkonákladové.
Jaký je typický nájemce ve Vašich projektech?
Našimi nájemci jsou silné a známé obchodní řetězce, například LIDL, BILLA, dm drogerie, ROSSMANN, lékárny Dr.Max, BENU a další. Standardní skladbu nájemců v každém retail parku tvoří potraviny, drogerie, lékárna, potřeby pro zvířata. To je pak doplněno diskontními prodejnami, které nabízejí levné oblečení a obuv, dále prodejny sportovního vybavení, hobby apod.
Jak chráníte investice fondu proti inflaci?
Náš fond s inflací pracuje ve prospěch investorů. Všechny naše nájemní smlouvy totiž obsahují inflační doložku. Ta nám umožňuje každý rok zvýšit nájemné, případně i provozní poplatky, které nájemci hradí. Tím v praxi dojde k nárůstu příjmů do fondu. V rámci ročního přecenění aktiv zároveň dojde ke zhodnocení celého portfolia nemovitostí. Znalci i banky standardně používají k valuaci komerčních nemovitostí tzv. výnosovou metodu. Díky tomu se právě souhrn ročního čistého nájemného promítne do růstu hodnoty celého nemovitostního portfolia. Inflační doložky v nájemních smlouvách tedy zásadně zmírňují vliv inflace na peníze investované do našeho fondu.
Jak byste charakterizoval investora, který nejčastěji investuje do fondu zaměřeného na retail parky? Kdo to nejčastěji je?
Kromě investorů, kteří již mají svá likvidní portfolia, do našeho fondu umisťují své finance také investoři, kteří mají své pozice v nemovitostních fondech s jiným typem aktiv – například skladové haly nebo rezidenční development. Krom těchto fyzických osob jsou to také různé instituce, bytová družstva nebo církve. K nám například investují i jiné multi-assetové fondy kvalifikovaných investorů.
Zajímá vás více informací o fondu? Navštivte www.realiagroup.cz.