Fond REALIA FUND SICAV, a.s. doručil za rok 2022 svým investorům rekordní výsledek 15,15 % v korunové třídě investičních akcií a 14,43 % v eurové třídě. Za vším stojí od počátku jasně nastavená investiční strategie. Přestože fond od svého založení na začátku roku 2020 neustále prochází zkouškami různých vnějších vlivů, strategie zůstává beze změny. Jaké jsou základní pilíře vedoucí k takovým výsledkům?
Doba pokládá před každého investora řadu výzev. Komerční výnosové nemovitosti obecně mají výhodu poměrně malé závislosti na změnách vnějších faktorů. To ale platí pouze za podmínky, že celá strategie investora je nastavena tak, aby zajišťovala maximální stabilitu a bezpečí. Na čem tato strategie staví?
DLOUHODOBÉ NÁJEMNÍ SMLOUVY
To je jeden ze základů komerčních výnosových nemovitostí. Obvyklá délka nájemních smluv se liší podle konkrétního segmentu (logistika, kanceláře, retail parky, shopping centra). Lze ale říct, že pod horizont 5 let se nájemní smlouvy téměř nepodepisují. Díky dlouhodobé smlouvě můžete na několik let dopředu plánovat příjmy a proti tomu také náklady. Samozřejmě pouze za podmínky, že i náklady máte co nejvíce stabilní. Pokud je investor spíše agresivní a například financuje s pomocí bankovních úvěrů na plovoucích úrokových sazbách, pak bohužel jeden z předpokladů pro stabilitu chybí.
BONITNÍ NÁJEMCI
Kvalitní nájemní smlouva je naprostý základ. Skutečnou hodnotu anebo naopak rizikovost dané nájemní smlouvy ale zcela zásadně určuje bonita, nebo chcete-li, kvalita daného nájemce. Můžete mít sebelepší nájemní smlouvu, ale praxe jasně ukazuje, že nakonec rozhoduje bonita nájemce. To se pak rychle projeví ve složité situaci (například nucené přerušení provozu z důvodu pandemie), kdy kvalitní a bonitní nájemce bez větších problémů ustojí výpadky prodejů, dočasné snížení tržeb, nutnost hradit nájemné za nevyužívané kanceláře nebo sklady apod.
INFLAČNÍ DOLOŽKY
Toto téma je poslední dobou velmi populární. Pro zkušeného investora do komerčních nemovitostí je ale inflace vždycky důležitým tématem. Její vliv na postupný růst inkasovaného nájemného je klíčový pro udržení hodnoty investice. V případě, že je inflace nadprůměrná, dochází pak k reálnému zvýšení hodnoty investice. Z pohledu investičního fondu, který investuje do výnosových komerčních nemovitostí, lze říct, že jakákoliv inflace nad 3 % ročně je nadprůměrná a růst inkasovaného nájemného je výrazný.
OBSAZENOST
Plná obsazenost komerční výnosové budovy je logickým parametrem k dosažení dobrých výsledků. Za udržením 100% obsazenosti je ale denní mravenčí práce. Sledujete vývoj trhu v daném segmentu, komunikujete s nájemci, řešíte správu budov a řadu dalších činností. Neustále vyhodnocujete, zda vaše plně pronajatá nemovitost zůstává konkurenceschopná, zatímco okolní trh se vyvíjí a mění.
Ve výše uvedeném výčtu jsou velmi jednoduché a naprosto základní principy. Přesto je řada investorů nedodržuje. Profesionální investor nebo správce majetku však ví, že jedině správně nastavená strategie vede k očekávanému výsledku.
Autor: Tomáš Oplíštil – člen investičního výboru fondu REALIA FUND SICAV