Retail parky si v posledních letech vybudovaly pověst stabilního realitního aktiva. Rostoucí počet projektů ale situaci mění. Trh se postupně zahušťuje, kvalitních lokalit ubývá a při výběru nemovitostí je proto potřeba být obezřetnější. Do další fáze vývoje trhu vstupuje především selekce – rozhodovat nebude jen růst segmentu, ale schopnost vybrat nemovitost s dlouhodobě udržitelným výnosem.

Retail parky těží z jednoduchého ekonomického modelu. Nabízejí zboží a služby každodenní potřeby, jsou dobře dostupné autem a jejich nájemci bývají velké a zavedené řetězce. Pro zákazníka představují jednoduchost. Pro investora zase stabilnější a předvídatelnější příjem. Základem výnosu je pravidelné nájemné z dlouhodobých smluv.

Právě předvídatelný pravidelný příjem je jedním z důvodů, proč retailové nemovitosti přitahují kapitál. Fond REALIA, který se na tento segment soustředí od roku 2020, má aktuálně v portfoliu 26 retailových parků. A jen v prvním pololetí letošního roku ho rozšířil o pět nemovitostí. Strategie fondu stojí na plně obsazených objektech, kvalitních nájemcích a dlouhodobých nájemních vztazích.

Trh se začíná nasycovat

Růst popularity retail parků má ale i druhou stranu. Nových projektů přibývá a s nimi roste konkurence. Nájemci sice dál expandují, zároveň ale optimalizují své sítě, aby jednotlivé prodejny zbytečně nekonkurovaly jedna druhé. Najít projekt s dostatečně silnou lokalitou a dlouhodobým potenciálem tak začíná být složitější.

Dnes už nestačí, že má retail park známé nájemce a na první pohled zajímavý výnos. Rozhodující je jeho budoucí konkurenceschopnost. Klíčovou roli hraje velikost a kvalita spádové oblasti, kupní síla obyvatel, dopravní dostupnost nebo demografický vývoj. Důležité je také sledovat současnou i plánovanou konkurenci v okolí.

Kvalita lokality a nájemců

Pro dlouhodobého investora je kvalita lokality jedním ze základních předpokladů odolnosti nemovitosti. Silná spádová oblast podporuje návštěvnost a zvyšuje atraktivitu retail parku pro nájemce.

Význam má také jejich skladba. Potraviny, drogerie, lékárny a další služby každodenní potřeby podporují pravidelnou návštěvnost. Diverzifikace nájemníků navíc snižuje závislost na jednom obchodníkovi.

Výnos není jediným kritériem

Retail parky proto nelze posuzovat pouze podle očekávaného výnosu. Stejně důležitá je kvalita samotného aktiva, jeho schopnost dlouhodobě generovat příjem a také to, na jakých základech je tento výnos postaven. Základem příjmů jsou u retailových parků dlouhodobé nájemní smlouvy. Výsledek ale ovlivňuje také změna hodnoty nemovitosti nebo náklady na financování. Výhodou jsou přitom inflační doložky, které pomáhají chránit příjem z nemovitosti v prostředí rostoucích cen.

U portfolia REALIA hraje významnou roli plná obsazenost a délka nájemních vztahů. Fond má aktuálně stoprocentní obsazenost a průměrnou délku nájemních smluv 6,4 roku. Právě kombinace kvalitních nájemců, dlouhodobých smluv a stabilního příjmu je jedním ze základních pilířů strategie fondu.

Retailové parky ale zároveň nejsou bez rizik. Koncentrace na jeden segment znamená, že vývoj maloobchodního trhu může mít na portfolio přímý dopad. Rizikem je také nižší likvidita nemovitostí ve srovnání s tradičními finančními aktivy. Pro kvalifikovaného investora proto může být retailový park jednou ze složek širšího portfolia, nikoli jeho jediným pilířem.

Méně projektů, více selekce

Další vývoj trhu tak může být zajímavější z pohledu kvality než samotného objemu. Kvalitních lokalit není neomezené množství a rostoucí konkurence může tlačit ceny atraktivních projektů vzhůru.

Pro investora se proto mění základní otázka. Už nejde jen o to, zda jsou retail parky atraktivní třídou aktiv. Stále důležitější je, který konkrétní projekt dokáže svůj výnos obhájit i v dlouhodobém horizontu.

Zatímco v době rychlé expanze bylo hlavním tématem hledání nových lokalit, dnes se do popředí dostává selekce. Kvalitní umístění, silní nájemci, dlouhodobé smlouvy, rozumné zadlužení a schopnost generovat předvídatelné cash flow budou důležitější než samotný počet nemovitostí v portfoliu.

Autor: Tomáš Oplíštil – člen investičního výboru a obchodní ředitel fondu v REALIA FUND SICAV