Na rozdíl od jiných typů aktiv může mít vlastnictví nemovitosti několik forem. Každá forma vlastnictví nemovitosti má své výhody a nevýhody, které se posuzují s ohledem na konkrétní životní situaci, osobní preference formy držby, nebo dle řešení situací, jako je úmrtí, rozvod, prodej.
Nemovitost je druh majetku, který je se zemí spojen pevným základem. Jedná se o hmotné aktivum, jehož vlastnictví se prokazuje nabývacím titulem. Dojde tak k nabytí vlastnického práva k nemovitosti a zápisu do katastru nemovitostí.
Ačkoli se v médiích setkáváme s jednotným označením realitní trh, tak na základě způsobu využívání se nemovitosti rozdělují do tří kategorií na:
- Rezidenční
- Komerční
- Průmyslové
Co to je nabývací titul
Nabývací titul je právní dokument, na jehož základě současný majitel nabývá nemovitosti a prokazuje jeho vlastnictví nemovitosti. Na rozdíl od jiných typů aktiv může mít vlastnictví nemovitosti několik forem, z nichž každá má vliv na převod vlastnictví, zajištění, financování, a zdanění.
Formy vlastnictví nemovitostí
Každá forma vlastnictví má své výhody a nevýhody, které se posuzují s ohledem na konkrétní životní situaci, osobní preference formy držby a řešení situací, jako je úmrtí, rozvod, prodej atd.
Nejběžnější formy vlastnictví jsou:
- Výlučné vlastnictví
- Společné jmění manželů
- Podílové spoluvlastnictví
- Spoluvlastnictví podílu v bytovém družstvu
- Vlastnictvím prostřednictvím ovládacích struktur
- Autonomní vlastnictví
Podívejme se na to, co jednotlivé typy vlastnictví znamenají, na jejich výhody a nevýhody:
Výlučné vlastnictví
Výlučné vlastnictví lze charakterizovat jako vlastnictví nemovitosti výlučně jednou osobou, která je právně způsobilá držet vlastnická práva k nemovitosti. Nejběžněji se setkáváme s výlučným vlastnictvím v případě žen a mužů, kteří jsou svobodní nebo mají sjednán jiný než zákonný manželský majetkový režim. O výlučném vlastnictví lze hovořit i v případě obchodních korporací nebo obdobných struktur.
Výhody
Hlavní výhodou výlučného vlastnictví je snadné provedení transakcí, např. prodej, protože majetkovou operaci není třeba autorizovat a konzultovat s žádnou jinou stranou.
Nevýhody
Nevýhodou jsou potenciální právní problémy v případě převodu vlastnictví, pokud jediný vlastník zemře nebo se stane právně nezpůsobilým, např. vegetativní stav, demence atd. Pokud neexistuje listina pro případ smrti (závěť, odkaz, dovětek, dědická smlouva), převod může být velmi problematický.
Společné jmění manželů
Společné jmění manželů (SJM) je formou spoluvlastnictví, která může vzniknout jen mezi manžely a která má vlastní úpravu odlišnou od obecného spoluvlastnictví. V případě sjednání manželství podle jiného práva se jedná o tzv. manželé cizího práva “Marriage Community Property” (MCP). Nemovitost, kterou manželé nabyli za trvání manželství, užívají a udržují oba manželé společně. Nejde-li o běžné záležitosti, např. využití nemovitosti k podnikání, pronájem nebo prodej, je potřeba souhlasu obou manželů. K závazkům k nemovitosti patřící do společného jmění jsou oba zavázáni společně a nerozdílně.
Výhoda
Pokud jeden z partnerů zemře, přechází jejich vlastnická práva automaticky na pozůstalého partnera. Výhoda spočívá v tom, že v případě úmrtí manžela nebo manželky nemusí být sepsána závěť nebo jiná listina pro případ smrti.
Nevýhoda
Převod vlastnictví, pronájem nebo prodej nemovitosti musí být proveden s vědomím a souhlasem partnera. V případě rozvodu musí dojít k majetkovému vypořádání mezi partnery, které dopadá i na nemovitosti, a v případě absence finančních zdrojů k vypořádání protistrany dochází k prodeji nemovitosti.
Podílové spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví, také nazývané jako částečné vlastnictví, je situace, kdy tutéž nemovitost vlastní dvě a více osob. Každá z osob má na nemovitosti podíl, který určuje výši jejího práva na rozhodování, ale také povinnosti, které pro něj jako vlastníka vyplývají. Z pohledu nakládání s nemovitostí se nejedná o nejvhodnější typ vlastnictví.
Výhody
Režim spoluvlastnictví umožňuje získat podíl na nemovitosti, kterou by si jinak sám vlastník nemohl finančně dovolit, a případně může těžit ze správy a hospodaření nemovitosti jako celku, kterou ale zajišťují pouze většinoví vlastníci.
Nevýhody
Vlastníci menšinových podílů nemohou z důvodu vlastnictví malého podílu prosadit své zájmy nebo se účinně bránit nevhodným rozhodnutím. V případě režimu spoluvlastnictví lze nemovitostí ručit pouze se souhlasem ostatních podílníků. Riziko při nakládání s nemovitostí, právní úkony nebo odpovědnost za neplnění povinností související s držbou nemovitosti nesou všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně bez ohledu na velikost podílu. Každý z vlastníků nese riziko chybného rozhodování za druhého vlastníka.
Vlastnictví podílu v bytovém družstvu
Proti režimům držby nemovitosti ve výlučném vlastnictví, spoluvlastnictví nebo SJM, kdy vlastníte skutečnou nemovitou věc, tak v případě podílu v bytovém družstvu je předmětem vlastnického práva movitá nehmotná věc – družstevní podíl. Podstata družstva, které je naproti členům družstva skutečným vlastníkem nemovitého majetku, je správa bytů, domů i nebytových prostor a uspokojování bytových potřeb svých členů.
Výhody
Údaj o vlastnictví podílu v bytovém družstvu není evidován ve veřejném rejstříku, což zajišťuje vlastníkům větší diskrétnost a stěžuje věřitelům získání informací o vlastnictví nemovitých věcí. Vlastník podílu v bytovém družstvu nehradí daň z nemovitosti, protože podíl není nemovitou věcí, a při převodu podílu v bytovém družstvu se nehradí daně z nabytí nemovité věci (podle právní úpravy platné do 1.7.2020).
Nevýhody
Vlastník podílu v bytovém družstvu je pouze nájemce např. družstevního bytu a při nakládání s nemovitostí je vždy limitován stanovami družstva. Práva k podílu v bytovém družstvu mohou být omezena a některá nakládání s podílem podléhá souhlasu bytového družstva.
Vlastnictví prostřednictvím ovládacích struktur
Do této kategorie vlastnictví můžeme zařadit veškeré vehikly a investiční instrumenty. Z právního pohledu je vlastníkem nemovitostí daná entita, tu ale ve svůj prospěch ovládá konečný vlastník zpravidla fyzická osoba. Do okruhu těchto entit spadají právnické osoby, offshore, fundace, fondy kvalifikovaných investorů, SICAV, nemovitostní podílové fondy, atd.
Výhody a nevýhody je nutné posuzovat vždy s ohledem na zvolenou entitu.
Autonomní vlastnictví
Režim autonomního vlastnictví nemovitostí byl v České republice zaveden společně se vstupem svěřenských fondů. Svěřenský fond je druh správy cizího majetku a vzniká vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele, a to při zachování jeho plné anonymity. Účelově osamostatněný majetek se stává majetkem bez právní subjektivity, tedy „bez vlastníka“, je majetkem autonomním.
Výhody
S majetkem fondu nakládá pověřený správce, který zastupuje svěřenský fond vlastním jménem, tím je zajištěna anonymita vlastnictví nemovitostí osob, v jejichž prospěch je majetek spravován. Díky autonomnímu vlastnictví jsou rizika a odpovědnost za škody z držby nebo správy nemovitého majetku přenesená na fond. Nemovitosti jsou naproti režimu vlastnictví chráněny před riziky z běžného občanského života, jako je např. “exekuce” nebo přenos rizika provozu podnikání na soukromý majetek.
Nevýhody
Beneficient, tedy osoba s právním nárokem na užitky a plnění z fondu, může s majetkem nakládat pouze v souladu se statutem fondu, který vytvořil zakladatel. Mimo zákonného nároku na informace a jeho právo dohledu musí beneficient dodržet nastavený režim, např. pouze právo na užívání, mimo které beneficient nemůže s majetkem nijak jinak nakládat, jelikož není jeho vlastníkem.
