Jedinou částí realitního trhu, která dokázala v loňském roce ustát kombinaci vysokých cen energií, inflace a vyšších úrokových sazeb, jsou průmyslové nemovitosti. Neobsazenost v tomto segmentu zůstává nízká, výstavba je rekordní a poptávka po skladových prostorech zatím nechladne. A jak se dařilo ostatním třídám nemovitostí? Jako na houpačce.
Na začátku každého kalendářního roku vydávají všechny velké poradenské firmy působící na realitním trhu zprávy o hodnocení vývoje za poslední období a predikci vývoje na tento rok. K nim se přidává například i Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, která ve spolupráci s odborníky z realitních a poradenských firem, České národní banky a dalších institucí vydává souhrnnou zprávu o stavu realitního trhu s názvem Trend Report.
Pokud tyto zprávy prostudujeme, je to čtení pro mnohé neradostné. Na některé segmenty byznysu s nemovitostmi totiž výrazně doléhá téměř vražedný koktejl smíchaný z důsledků pandemie a současné finanční, ekonomické a geopolitické nestability.
Dogmatická podpora nekonečného ekonomického růstu a popírání přirozených ekonomických cyklů následovaná pandemií zapříčinily hluboké strukturální problémy globální ekonomiky. Poškozené dodavatelské řetězce, nedostatky toho či onoho, krvácející veřejné rozpočty, raketový růst inflace ve všech vyspělých ekonomikách následovaná logickou reakcí centrálních bank ve formě zvyšování úrokových sazeb a reálné riziko nastupující recese. A jak se výše uvedené propsalo do realitního trhu?
O bytech už bylo napsáno víc než dost
V největších problémech jsou právě byty. Kvůli vysokým úrokovým sazbám poklesl meziročně počet poskytnutých hypoték o 57 %. I v tomto roce navíc nelze očekávat přílišný pokles úrokových sazeb. Proto pravděpodobně zůstane dostupnost vlastního bydlení pro mnohé domácnosti velice nízká. Řešení budou hledat v nájemním bydlení.
Na druhou stranu se však investoři vlastnící nemovitosti nezatížené úvěry v dobrých lokalitách mohou těšit na zajímavé výnosy z nájemného. Doba tomu přeje. Pokud jsou však byty zatížené bankovním financováním, plánovaný výnos odpluje z větší části na splácení dluhu směrem k bance.
Dlouhodobá touha Čechů bydlet „ve vlastním“ si tak v časech vysokých úroků na hypotékách vybírá svou daň. Poptávka se oživí až s podstatným poklesem úrokových sazeb. Optimistický odhad hovoří o tom, že to by mohlo nastat v prvním kvartále příštího roku. Sluší se však připomenout, že predikcím se v dnešní turbulentní době příliš věřit nedá.
Tlak na nákupní centra poroste
Dobrou zprávou je, že se Češi do nákupních center vrátili a utrácejí, i díky inflaci, více peněz. Horší zprávou už je, že se jejich počet nevrátil na úroveň před pandemií. Tlak na zchlazení spotřebitelské poptávky, reprezentovaný menší ochotou domácností nakupovat, přinese vrásky managementu nejednoho nákupního centra. Domácnosti hledající úspory se mohou opět více přiklonit k nákupům na největším trhu světa – e-commerce a oživit tak svou covidovou zkušenost z nákupu mimo kamenné prodejny.
Jistou naději majitelům obchodních center přinášela vidina zajímavé paušální indexace nájmů. Výsledkem bude však pravděpodobně diferencovaný přístup, protože někteří nájemci jednoduše nebudou schopni navýšení akceptovat. Velkou výzvou zůstává energetická náročnost center, která bolí zejména v časech vysokých cen energií. Nastává čas, kdy se jasně projeví kvalita jednotlivých obchodních domů, resp. kvalita mixu nájemců. Konkurenční boj o každého zákazníka se bude vyostřovat.
Kanceláře už neznamenají jistotu
Váhavost a rozpaky developerů pak lze demonstrovat na trhu s kancelářskými budovami. Ve druhém pololetí minulého roku dokonce nebyl zahájen žádný nový projekt. Mírný růst nájemného se zastavil a stabilizovaná neobsazenost je na úrovni téměř 8 %. Postupný, očekávaný a pravděpodobně nevyhnutelný růst yieldu v kombinaci s růstem stavebních nákladů u nové výstavby nutí developery a investory k opatrnosti.
V krátkém horizontu nelze očekávat mnoho pozitivních zpráv, nicméně střednědobý výhled může pro kancelářský byznys být pomyslným světlem na konci tunelu. Zásadním ukazatelem bude zřejmě délka a hloubka recese. V lepším případě samozřejmě stagnace ekonomiky. Pro svou poměrně vysokou jistotu výnosu patřily historicky kanceláře mezi oblíbence mezi realitními investory.
Není však jisté, že si svou pozici dokáží u investorů obhájit. Ovlivní tento segment propouštění lidí jako například u technologických firem ve Spojených státech? Vysoká inflace navíc vytváří tlak na optimalizaci nákladů na pracovní sílu a pronajímatelných ploch napříč pracovním trhem i u nás.
Průmyslové parky zatím drží
Zatím nejodolnější částí realitního trhu tak zůstávají výrobní a skladové nemovitosti. Výstavba v loňském roce byla v rámci této části trhu rekordní. Celkem bylo dokončeno 1,1 milionů m² nových areálů a souhrnná pronajímatelná plocha moderních skladových a průmyslových prostor v ČR tak vzrostla na necelých 11 milionů m².
Ve výstavbě je pak dalších více než 1,2 milionů m², většina s plánovaným dokončením v letošním roce. Neobsazenost, na rozdíl od kanceláří, je rekordně nízká. Dosáhla na pouhých 1,1 %. V Praze, Brně, Mladé Boleslavi a dalších městech pak poptávka stále převyšuje nabídku. Pronajato je úplně všechno. Roste tak i nájemné, v průměru o 19 %. A to nejen díky jejich indexaci. Pro úplnost dodejme, že výstavba v tomto segmentu trhu reflektuje poptávku s půlročním až ročním zpožděním.
I v této části trhu však panuje nerovnováha. Aktuálně se výrazně rozcházejí očekávání prodávajících a kupujících. Historické rekordní růsty znamenaly, že průmyslové parky jsou v knihách naceněny na historicky nejvyšší úrovni. Kdo dnes však chce na těchto úrovních prodávat, hledá kupujícího těžko.
Zároveň ani tento segment není imunní. Rostoucí ceny stavebních prací a yieldu, dlouhodobě vysoké ceny pozemků činí kalkulace nových developmentů čím dál obtížnějšími. Nájemci, kteří nutně potřebují výrobní nebo skladovací plochy, jsou konfrontováni s tržní realitou vyšších nájmů. Protože se ovšem jedná o nezbytnou součást jejich podnikání, snaží se hledat úspory jinde. Zatím…
Ze všech segmentů však přesto vychází tento segment nejlépe. Nicméně nad hranici dvouciferného ročního výnosu se pravděpodobně v krátkém období ani zde fondy a jejich investoři nepodívají.
Pozor na vysoké zadlužení, LTV bude jazýčkem na vahách
V éře levných peněz většina analytiků končila posuzování P&L na úrovni EBITDA. Výkaz P&L tam však, jak víme, nekončí. Nejen CZK úrokové sazby, ale také USD nebo EUR se již dostaly do úrovní, na kterých je opravdu dlouho nepamatujeme. Nejen firmy, ale i fondy si musejí velice rychle zvykat na novou realitu, že úvěry už nejsou téměř zadarmo.
Situace se však změnila. Vyšší úroky samozřejmě ukrajují významnou část výnosu investorů, ale nejen to. Fondy, které svůj růst opřely o úvěrové financování, mnohdy na úrovních šedesáti a více procent LTV, musí rázem bedlivě počítat, zda příjmy z nájemného vůbec pokryjí dluhovou službu a zda, v kombinaci s růstem yieldu a úroků, budou vůbec schopny plnit všechny covenanty financující banky. Rizikovost investic do takových fondů pak samozřejmě roste.
Výsledný vzkaz investorům je pak v zásadě jednoduchý. Investování do nemovitostí dávalo smysl ve všech dobách. Neztrácejí totiž své kouzlo průběžného výběru nájemného a stabilního růstu hodnoty ve dlouhém období. Bez ohledu na individuální preferenci investora ve vztahu k třídě nemovitostních aktiv se aktuálně jeví jako více racionální volba investovat do fondu s relativně nižším LTV. Je to jednoduše bezpečnější.
Autor: Robert Ides – zakládající partner a spolumajitel společnosti Arete Group