Home WEALTH MANAGEMENTInvestiční portfolio Nemovitosti nejsou zdaleka takovou jistotou, jak to na první pohled vypadá

Nemovitosti nejsou zdaleka takovou jistotou, jak to na první pohled vypadá

Autor Petr Syrový

Ceny nemovitostí v ČR se v posledních letech zvyšovaly. Jen ve druhém čtvrtletí 2021 podle Eurostatu tuzemské nemovitosti vzrostly o rekordních 14,5 %, přičemž celoroční průměr činí 7 %.

Někteří investoři mají představu, že ceny nemovitostí budou nadále růst. Ani si neumějí představit jiný scénář. Ukážeme si několik situací, kdy došlo k poklesu cen nemovitostí. O americké nemovitostní krizi toho bylo napsáno poměrně už hodně, proto se podíváme hlavně na jiné trhy.

Itálie – ceny nemovitostí jsou dnes o 29 % nižší než v roce 2007

Jedním z příkladů poklesu cen nemovitostí je nemovitostní trh v Itálii, kde jsou v současnosti ceny nemovitostí o 29 % nižší než v roce 2007. K jejich poklesu v Itálii ale nedošlo poprvé. 

Graf 1: Poklesy cen nemovitostí v Itálii
Zdroj: https://fred.stlouisfed.org/series/QITR628BIS 

Od 80. let se jedná o třetí významný pokles cen (v reálném vyjádření). Po minulém snížení cen se opět vrátily na předchozí hodnoty v průběhu několika let, nyní ale pokles trvá již dvanáctým rokem.

Ceny nemovitostí v Itálii jsou nyní na podobné úrovni jako v roce 1991, tedy před 30 lety.

Graf 2: Ceny nemovitostí v Itálii
Zdroj: https://fred.stlouisfed.org/series/QITR628BIS 

Německo 1981 až 2010: pokles o 29 % při započtení inflace

I ve velké evropské ekonomice, jako je Německo, automaticky neplatí, že investice do nemovitostí chrání před inflací. Například od roku 1981 do roku 2010 klesly reálné ceny o 29 %. A zdaleka to nebylo způsobeno jen nemovitostní krizí.

Na německém trhu se dá konstatovat, že při skutečně dlouhém investičním horizontu 50 let ceny nemovitostí překonaly inflaci o 25 %. Je ale dobré si uvědomit, že se také odehrála různá dlouhá období, kdy to neplatilo. 

Graf 4: Reálné ceny nemovitostí v Německu
Zdroj: https://fred.stlouisfed.org/series/QDER628BIS 

Evropa od roku 2010: někde růst, někde pokles

Ve většině evropských zemí se v posledních letech ceny nemovitostí zvyšovaly. Průměrný růst můžeme pozorovat v období mezi lety 2010 – 2020, a to o 1,21 % p.a. Například v Německu byl 6,25 % p.a. V ČR byl růst 3,36 % p.a. nad inflaci. V některých případech v uplynulých 10 letech růst cen nemovitostí zaostal za inflací. Jednalo se například o země, jako je Itálie, Španělsko, Řecko, Kypr, Finsko, Ukrajina a Rusko.

Důvody mohou být dva:

  1. ceny nemovitostí mohou klesnout, nebo
  2. ceny nemovitostí rostou jen pomaleji, než roste inflace.
Graf 5: Průměrný výnos cen nemovitostí očištěný o inflaci (CPI) za 10 let (roky 2010–2020).
Zdroj: www.globalpropertyguide.com

Japonsko: vzorové splasknutí cen z bubliny v 90. letech

Japonská akciová bublina, která splaskla v roce 1991, je celkem známým příběhem. Současně s akciemi se však v letech 1977–1990 nafoukla ohromná bublina také na trhu nemovitostí. Jejich ceny se za 13 let zvýšily skoro pětkrát a už předtím za sebou měly pěkný růst. Důvodem byla ekonomická expanze a snižování úrokových sazeb, které umožnily růst objemu úvěrů. V roce 1991 bublina začala praskat. Ceny nemovitostí i akcií padaly dolů a ve stejné spirále jako rostly, začaly také padat.

Graf 6: Japonská nemovitostní bublina
Zdroj: http://www.marketoracle.co.uk/Article62744.html

Ceny nemovitostí během několika let spadly o 70 % a pokles pokračoval až do roku 2004. Maxim z roku 1990 začíná Japonsko dosahovat teprve nyní, po 30 letech. Japonská bublina ukazuje opravdu extrémní situaci na trhu. 

PODÍVEJTE SE NA DETAILY I DALŠÍ ANALÝZY NEMOVITOSTNÍHO TRHU 

Nemovitosti do portfolia patří, ale pozor na jejich převážení

Nemovitosti do portfolia patří, ale většinou v portfoliích bohatých lidí ve světě hrají mnohem menší roli než v portfoliích mnoha českých investorů. To je spojené mimo jiné s tím, že movití lidé ve světě vědí, že poklesy cen jsou u nemovitostí normální, a že poklesy cen nemovitostí mohou trvat i desítky let.

Silnou stránkou nemovitostí je to, že přináší tok hotovosti (cash-flow) – příjmy z pronájmů. Nevýhodou nemovitostí naopak je, že se s nimi z principu nedá hnout. Ceny nemovitostí v posledních letech raketově vzrostly, ale nájmy se téměř nezvýšily. Nájemní výnosnost dosahuje jednoho až dvou procent místo toho, aby to bylo správných pět šest procent.

V poslední době se situace na realitním trhu komplikuje

Důvody jsou zřejmé. Jedná se o:

  • prudké zvýšení úrokových sazeb a tím i hypoték,
  • razantní nárůst cen energií,
  • ceny stavebních prací vystřelily nahoru a
  • nyní se přidává ještě geopolitická situace.

Co se musí stát?

S ohledem na těžké ekonomické období, buď musí nájmy několikanásobně vyrůst, aby se dostaly na svou rovnovážnou polohu pěti šesti procent vzhledem k tržní ceně, nebo se musí přizpůsobit ceny.

Nemáme křišťálovou kouli, abychom předpověděli, jak to dopadne. Ale všímáme si, že někteří lidé mají své nemovitosti v České republice, své firmy v České republice a své peníze v české koruně a považujeme to za velkou sázku na to, že u nás bude jen dobře.

Ve Fichtner Wealth Managers pomáháme našim klientům ochránit bohatství. 

Téměř všichni naši klienti mají část svého portfolia v nemovitostech a my jim rozkládáme riziko pomocí investic převážně mimo Českou republiku. Existují totiž také jiné investiční nástroje, které přinášejí průběžný výnos podobně jako nemovitosti.

Autoři: Vladimír Fichtner a Petr Syrový – Fichtner Wealth Managers

Související články