Trendy na trhu s historickými nemovitostmi: Ceny zrekonstruovaných zámků klesají. Historické objekty více kupují obce a města

Trh s historickými nemovitostmi v České republice prochází v poslední době zajímavým vývojem. Byť ceny zrekonstruovaných zámků klesají, zájemci namísto toho preferují nemovitosti před rekonstrukcí, ale v zachovalém stavu. Zlevňování se týká také objektů vyžadujících neodkladnou péči. Významnými hráči na trhu se kromě investorů stávají municipality či lidé hledající vlastní exkluzivní bydlení. Současnou nabídku, motivace kupujících a specifika českého trhu odhaluje expertka realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties.

„Prodej historických nemovitostí je silně individuální záležitost a nekopíruje tendence trhu s běžným segmentem,“ uvádí Lenka Munter, specialistka na prodej historických nemovitostí společnosti Luxent – Exclusive Properties, a dodává: „Většinu zámků v našem portfoliu, které jsou po rekonstrukci, máme nyní zlevněnou přibližně o deset procent, což nás přivádí téměř na úroveň čistých nákladů. Tento vývoj je překvapivý, vzhledem k tomu, že zrekonstruované zámky za rozumnou cenu by měly být pro kupující atraktivnější, jelikož mohou ušetřit značné finanční prostředky, čas i úsilí.“

Současně výrazně zlevňují historické objekty, jejichž záchrana vyžaduje rychlé řešení. „Při vyjednávání o koupi se můžeme dostat na 30%, v některých případech až na 50% slevu oproti původně požadované ceně. Toto však nepodléhá žádným trendům na trhu, je to logický postup při prodeji památky, která vyžaduje urgentní péči,“ komentuje Lenka Munter.

Cenové rozpětí historických nemovitostí je tedy široké a odráží především aktuální stav – v řádech nižších desítek milionů se pohybují objekty před rekonstrukcí, v řádech vyšších desítek milionů ty po rekonstrukci. Například kompletně opravený zámek v Třebotově u Prahy s parkově upravenou rozlehlou zahradou nyní společnost Luxent – Exclusive Properties prodává za 74.900.000 Kč, rozlehlý zámecký areál Mirošov s barokním zrekonstruovaným zámkem a třemi hospodářskými budovami pak za 95.000.000 Kč. „V neveřejné nabídce mám nyní také naprostý unikát, a sice plně funkční románský hrad ze 13. století, pro nějž hledám budoucího majitele,“ doplňuje Lenka Munter.

Zámek Třebotov nedaleko Prahy je vhodný pro rodinné bydlení i pro komerční využití. Objekt, jehož rekonstrukce započala na přelomu tisíciletí a v roce 2003 byla dokončena do současné převážně renesanční podoby s důrazem na zachování všech historicky cenných prvků, má čtyři podlaží včetně sklepení o celkové ploše cca 2 500 m².

Impozantní barokní zámek v Mirošově, postavený v letech 1719-1723 na místě původní renesanční tvrze, se pyšní velkolepým vstupním nádvořím s kašnou a anglickým parkem. Jednopatrová nemovitost nabízí bohatě zdobené interiéry včetně reprezentativního sálu s reliéfní štukovou výzdobou, tajného schodiště a řady apartmánů v nedávno zrekonstruovaném severním renesančním křídle. Součástí rozsáhlého areálu jsou také hospodářské budovy, bývalý pivovar a obytný dům, přičemž celý komplex se nachází v malebné krajině mezi Prahou a Plzní, na hranici CHKO Brdy.

Zlatá střední cesta: historické nemovitosti v dobré kondici před rekonstrukcí

Zajímavým fenoménem je dle odbornice z realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties rostoucí zájem o historické budovy před rekonstrukcí: „Poslední dobou na základě uskutečněných transakcí pozorujeme, že klienti vyhledávají historické nemovitosti v relativně dobrém stavu, ale před rekonstrukcí. Objekt si nový majitel může opravit a vybavit k obrazu svému. Pokud totiž koupí již zrenovovaný a vybavený zámek a má odlišné estetické cítění či požadavky na užívání než předchozí majitel, čekají ho další dílčí práce a nemalá investice. Naopak zámek v tristním stavu, byť za velmi příznivou cenu, vyžaduje bez prodlevy začít jednat s úřady a důkladně připravit projekt. Rekonstrukce takového objektu stojí desítky či stovky milionů korun. Bohužel nemovitostí, které nejsou vyloženě v havarijním stavu a lze je dávat dohromady po částech, je na prodej na našem území jako šafránu.“

Vzácným příkladem je dle Lenky Munter zámek Žitenice z nabídky realitní kanceláře: „I v době normalizace byl ušetřen devastace. Využíval ho Státní oblastní archiv v Litoměřicích a posléze jeho původní majitel, Královská kolegiátní kapitula sv. Petra a Pavla na Vyšehradě. Navíc má skvělou polohu: s výhledem na krajinu Českého středohoří a město Litoměřice a také nepříliš daleko od Prahy.“ Raně barokní zámek Žitenice, postavený na místě původní gotické tvrze, je impozantní dvoukřídlou budovou ve tvaru písmene L. Nabízí téměř 1 800 m² plochy rozdělené do tří obytných podlaží se čtyřiceti místnostmi, včetně gotického sklepa, renesančních arkád a barokní kaple. Součástí zámeckého areálu jsou hospodářské budovy o ploše cca 1 900 m², rozlehlá zahrada a nádvoří s kašnou.

Památky stále více končí v rukou obcí…

Co se týče zájemců, letošní rok přináší větší poptávku od municipalit. „Tento trend mne obzvlášť těší, protože je jisté, že objekt bude po rekonstrukci plně užíván,“ popisuje specialistka a dodává: „Zámecké majetky kupované soukromníky jsou obývané zpravidla pouze menší část roku, pakliže majitel neuvažuje o kombinaci bydlení a komerčního využití. Pokud ale nemovitost koupí municipalita, plánuje multifunkční, tedy kulturní, sociální i komerční užívání. Pronájem jednotlivých prostor tak může generovat příjem do místní pokladny. A možností je opravdu mnoho: sál k pořádání kulturních akcí, obecní reprezentační prostory pro svatební obřady nebo jiné oslavy, muzeum, knihovna, učebny, nájemní byty, kavárna, vinárna, restaurace, fitness a cvičebny se šatnami a sociálním zařízením, řemeslné dílny, kanceláře či dílny k pronájmu místním firmám. Na pozemku se může rovněž obnovit park nebo sad přístupný všem a sloužící k oslavám v průběhu roku i k odpočinku.“

… nebo milovníků historie či příznivců luxusního životního stylu

Motivace poptávajících z řad jednotlivců se dle expertky různí: „Někteří mají zájem o historii a snahu o záchranu památky. Tito kupující často vnímají akvizici historického objektu jako osobní misi nebo způsob, jak zanechat trvalý odkaz. Nyní jsem prodala například zámek v Brodech u Podbořan, z čehož mám opravdu velikou radost, protože se ho ujímá rodina, která má vizi, znalosti i možnosti a s láskou a péčí ho zrekonstruuje a bude plně užívat.“

Jiní klienti jsou přitahováni potenciálem budoucího komerčního využití nebo touhou bydlet na jedinečném místě. Aktuálně roste právě počet klientů hledajících luxusní bydlení s historickým nádechem. „Začínají se mnohem více objevovat klienti, kteří by rádi s přibývajícím věkem a menším pracovním vytížením koupili perfektně zrekonstruovaný zámek, jenž bude jejich novým plnohodnotným domovem a osobní vizitkou, jakýmsi vlastním sídlem s nezaměnitelným charakterem,“ popisuje Munter.

Čím se vyznačuje český trh?

Celá Evropa je posetá zajímavými historickými nemovitostmi a pro každou zemi je typické něco jiného – pro Itálii to jsou renesanční vily, pro Francii zámky, pro Británii venkovská sídla zámeckého typu, pro Irsko pak hrady. „Česká republika je velmi specifická v tom, že zde máme velké množství barokních památek, a to nejen zámků a hradů. Téměř v každé vsi bývala tvrz, která pokud nezanikla, byla později přebudovaná na statek či zámek v renesančním, posléze barokním slohu,“ rekapituluje Lenka Munter a doplňuje: „Přestože je u nás velké množství takových památek, přála bych si, aby se jich na realitním trhu obchodovalo více a zájemci měli širší výběr v různých cenových relacích. Například velkých zámeckých areálů před rekonstrukcí se nabízí dost. Ale menší historická venkovská sídla, která by byla zrekonstruovaná, v prémiové kvalitě a za přijatelnou cenu, zde chybí. To je největší nevýhoda našeho trhu.“

Výjimkou je například rezidenční zámek v jižních Čechách z portfolia společnosti, jenž je přizpůsobený špičkovým standardům moderního bydlení, a přitom je citlivě zrekonstruovaný. Byť není budova památkově chráněná, respektuje historické epochy, jimiž prošla.

A jak vysvětluje specialistka Luxent – Exclusive Properties, v historických nemovitostech, jež nejsou v registru památkově chráněných objektů, mohou jejich majitelé snadněji skloubit přirozený genius loci s pohodlím a luxusem současnosti. „Pokud mají osvíceného majitele, využije tento benefit nejen pro sebe, ale i pro zachování historického a kulturního dědictví. S respektem přistoupí k renovaci architektonických stylů, ale zároveň citlivě implementuje moderní technologie a prvky, jako například energeticky úsporné vytápění či další adaptace budovy pro užití dle své představy.“

Například provoz zámečku blízko Českých Budějovic je díky použití nejmodernějších technologií (např. tepelných čerpadel voda-voda) maximálně úsporný. Celkové náklady na vytápění, spotřebu elektrické energie a vody jsou tak srovnatelné jako u běžného rodinného domu v Praze. Kanalizace je pak svedena do vlastní ekologické čističky odpadních vod a všechny zelené travní plochy jsou zavlažovány automatickým systémem napájeným přes čerpadla vodou z vlastní historické studny.