Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) se v českém investičním prostředí pevně ukotvily jako jeden z klíčových nástrojů pro jednotlivce a rodiny s vysokou hodnotou čistého jmění (HNWI). Často bývají označovány jako alternativní typ investice – nikoli proto, že by nutně slibovaly vyšší výnosy, ale proto, že fungují v odlišném investičním rámci, než je běžné u retailových fondů. Tento rámec umožňuje vstup do aktiv, která běžné fondy z regulatorních důvodů držet nemohou, ať už kvůli likviditě, struktuře, nebo rizikovému profilu.

Pod označením FKI se přitom neskrývá jeden konkrétní typ investice. Stejnou právní formu mohou mít úvěrové fondy, developerské projekty, retailové parky, industriální nemovitosti, hotelnictví i fondy se společenským či environmentálním přesahem. Právě tato šíře možností činí FKI pro investory atraktivními. Umožňují sladit investice s individuálními či rodinnými cíli, hodnotami a dlouhodobou vizí. Zároveň však kladou vyšší nároky na porozumění investiční strategii, rizikům i samotné struktuře fondu.

Co FKI investorům umožňují

Zásadní rozdíl oproti běžným fondům nespočívá v ambici „vyššího výnosu“, ale ve svobodě investiční strategie. Fondy kvalifikovaných investorů nejsou svázány povinností denní likvidity, přísnými limity koncentrace aktiv ani úzkým vymezením povolených nástrojů. Díky tomu mohou investovat dlouhodobě, strukturovaně a často velmi cíleně – do konkrétních projektů, společností či aktiv s delším investičním horizontem.

Právě tato flexibilita vysvětluje, proč se FKI přirozeně staly jedním z hlavních nástrojů pro investice do privátních trhů, tedy mimo veřejné burzy. Podle studie Private Markets in 2030 společnosti Preqin by měla celková aktiva v segmentu alternativních investic – kam privátní trhy patří – do roku 2030 dosáhnout přibližně 32 bilionů dolarů. Růst tohoto segmentu je tažen mimo jiné rozvojem fondových struktur a distribučních kanálů, které umožňují efektivnější alokaci kapitálu do privátních strategií.

Podobný obraz nabízí i UBS Global Family Office Report 2025. Ten dlouhodobě ukazuje, že movité rodiny a family offices směřují významnou část svého majetku do alternativních aktiv, která v průměru tvoří zhruba 44 % jejich portfolií. Fondy kvalifikovaných investorů v tomto kontextu představují praktický a regulatorně ukotvený nástroj, jak tyto strategie realizovat – nikoli jako prostředek krátkodobé spekulace, ale jako součást promyšlené diverzifikace, ochrany kapitálu a dlouhodobého budování rodinného majetku.

Diverzifikace jako základ portfolia

V investiční praxi je diverzifikace jedním z klíčových pilířů ochrany kapitálu. V segmentu fondů kvalifikovaných investorů (FKI) tato zásada nabývá na významu s ohledem na širší spektrum aktiv a strategií. Diverzifikace neznamená jen rozložení prostředků mezi třídy aktiv, ale i mezi různé investiční přístupy, trhy a typy rizik.

Fondy orientované na ochranu investic, jako je například SPILBERK investiční fond SICAV, využívají diverzifikaci jako aktivní investiční nástroj k dosažení stabilního výnosu při současném omezení volatility. Tyto strategie tradičně zahrnují alokace do:

• nemovitostních segmentů s dlouhodobým výnosem (retail parky, stabilní nájemní bydlení
• developerských projektů s řízeným rizikem
• energetických aktiv či jiných sektorů s prediktabilním cash-flow

Taková diverzifikace napříč sektory a typy aktiv snižuje dopad potenciálních rizik v jednom segmentu na celkovou výkonnost portfolia a zvyšuje konzistenci výnosů v různých tržních prostředích.

Aleš Kamrád ve svém článku dále zdůrazňuje, že diverzifikace není pasivní proces, ale součást propracovaného investičního modelu, který může zahrnovat i kvantifikované mechanismy řízení rizika:

• garantovaný minimální výnos – například u konkrétní strategie ve zmíněném fondu se setkáváme s deklarací asistence k dosažení minimálního výnosu (např. 7 % p.a.), pokud fond disponuje dostatečným vlastním majetkem jako zajištěním proti nepříznivému vývoji
• rizikové skóre SRI – indikátor, který vyhodnocuje rizikovost celého portfolia a pomáhá investorům porovnat strategii s jinými fondy v segmentu
• likviditní rámec s krátkým výstupním horizontem – v některých případech je investorům nabídnuta relativně krátká doba pro odkup podílů (např. 3 měsíce), což zvyšuje pružnost portfolia i při nepříznivém vývoji trhů

Takto koncipovaná diverzifikace napomáhá plnit dvě základní investiční funkce: ochranu jmění před nepředvídatelnými situacemi a realizaci stabilního výnosu nezávislého na krátkodobých cyklech trhu.

Úvěrové fondy: Výnos postavený na dluhu, ne na optimismu

Jednou z kategorií FKI jsou fondy zaměřené na private credit – tedy úvěrové financování mimo bankovní sektor. Investor zde nestaví na růstu hodnoty aktiva, ale především na schopnosti dlužníka splácet a na kvalitě zajištění. Typickým příkladem je APS Credit Fund – Rhapsody III, který pracuje se zajištěnými úvěry a důrazem na strukturu financování, senioritu a kolaterál. Jak popisuje Petr Kohout ve svém článku pro Wealth Magazín, fond cílí na stabilní výnosový profil založený na cash flow, nikoliv na tržní spekulaci.

„V APS se soustředíme především na obchody v regionu střední a jihovýchodní Evropy. Trh s pohledávkami je anticyklický – v době, kdy je v jiných odvětvích krize, logicky trh s problémovými pohledávkami roste.“

Petr Kohout, Group CFO, CEO APS Investments s.r.o.

Úvěrové fondy se proto v investičních portfoliích často uplatňují jako stabilizační prvek – zejména v období vyšších úrokových sazeb a nejistoty na akciových trzích.

Private equity: Kapitál, který pracuje dlouhodobě

Opačný konec spektra představují fondy z oblasti private equity. V tomto případě investor neinkasuje pravidelný úrok, ale podílí se na růstu hodnoty firem nebo projektů. Výnos je zpravidla realizován až při exitu a vyžaduje trpělivost. Fond Long Capital Private Selection například staví na selektivním přístupu: menší počet investic, hlubší zapojení a aktivní správa. Cílem podle Michala Oplta není široká diverzifikace za každou cenu, ale kvalita výběru a dlouhodobý partnerský vztah k investicím.

Podle McKinsey Global Private Markets Review patří kvalita správy fondu a disciplína v alokaci kapitálu mezi klíčové faktory úspěchu private equity strategií, často s větším vlivem na výkonnost než samotný ekonomický cyklus.

Nemovitostní fondy: Stejný obor, rozdílná logika

Nemovitosti patří k nejčastějším aktivům ve fondech kvalifikovaných investorů. Přesto se jednotlivé segmenty zásadně liší jak rizikem, tak charakterem výnosu.

Rezidenční development

Rezidenční fondy, jako Domoplan SICAV, jsou typickým příkladem developerské strategie. Investor se podílí na výstavbě, realizaci a prodeji bytových projektů. Výnos je primárně z developerské činnosti, nikoliv z dlouhodobého nájemního výnosu.

„Unikum a velkou výhodu fondu představuje přednostní vyplácení investorů, které je zajištěno významnou částí vlastních finančních prostředků přímo zakladatele fondu. Klienti DOMOPLAN SICAV, a.s se tak těší prioritnímu vyplácení svých výnosů a zároveň i případnému vykrytí ztráty.“

Jan Pavela

Takové fondy bývají citlivější na cyklus, úrokové sazby a poptávku po bydlení, zároveň však nabízejí potenciál vyššího kapitálového zhodnocení. Více informací se dozvíte v článku zde.

Retail parky: stabilita každodenní poptávky

Retail parky, například v portfoliích skupiny REALIA, stojí na jiné logice. Jde o provozní nemovitosti s nájemci typu potravin, drogerie či lékárny. Jak popisuje Tomáš Oplíštil, autor článku Proč investovat do retail parků, jejich síla spočívá v jednoduchosti, dostupnosti a stabilním cash flow. Výnos je pak založen na dlouhodobých nájemních smlouvách, často s inflační doložkou, a nižší citlivosti na ekonomické výkyvy.

„Zaměřujeme se na akvizice hotových, plně obsazených retailových parků, které generují stabilní a pravidelné příjmy z nájemného. Neinvestujeme do jiných typů komerčních ani rezidenčních projektů. Klíčovou roli hrají kvalitní lokalita, silní nájemci a dlouhodobé smlouvy, které uzavíráme minimálně na pět let. Díky tomu můžeme investorům doručovat stabilní a předvídatelné zhodnocení,“ vysvětluje Tomáš Oplíštil, člen investičního výboru fondu, obchodní ředitel skupiny.

Industriální parky: logistika jako infrastruktura

Industriální parky představují třetí, odlišnou kategorii. Zahrnují logistické a výrobní haly, často v blízkosti klíčové dopravní infrastruktury. Článek Proč investovat do industriálních parků upozorňuje na diverzifikaci nájemců, dlouhodobé kontrakty a vazbu na strukturální trendy v logistice a e-commerce.

Tomáš Návrat, investiční ředitel, člen představenstva Expandia, uvedl ve svém článku pro Wealth Magazín:

„Provozujeme industriální parky v kvalitě A-/B. Jde především o bývalé výrobní areály pro lehkou výrobu. V historii zde fungovala nábytkářská a textilní výrobu. Tyto parky v kombinaci s moderními logistickými halami poskytují zajímavý a cenově přívětivý mix především pro výrobní společnosti. Výhoda výrobních společností pro pronajímatele je umístění výrobních strojních celků, které je složitější stěhovat. Navíc se zde vyskytují zkušení pracovníci, již se obtížně hledají. Jedná se tedy o velmi stabilní typ nájemců.“

Hotelnictví: nemovitost s provozním rizikem

Hotelnictví si zaslouží samostatnou kapitolu. Na rozdíl od retailu či logistiky zde nejde jen o nájemní vztah, ale o aktivní provozní model. Výnos závisí na obsazenosti, cenové politice i turistickém ruchu. Jak ukazuje článek Proč investovat do hotelnictví, tento segment nabízí vyšší potenciál, ale i vyšší volatilitu. Hotelové fondy proto vyžadují zkušený management a realistické očekávání investora.

„The Julius Fund investuje do hotelových rezidencí po boku rodiny Julia Meinla, známých středoevropských investorů pocházejících z Kraslic na Karlovarsku, a to prostřednictvím nákupu cenných papírů společnosti Julius Meinl Living. Ta nakupuje nemovitosti na nejžádanějších adresách Evropy, přestavuje je a následně je také sama provozuje. Takové nemovitosti v centrech měst slibují dlouhodobou stabilitu, růst hodnoty v čase a vysokou míru návratnosti,“ vysvětlují zástupci společnosti Ewing.

Tematické a společensky orientované fondy

Zvláštní místo mezi fondy kvalifikovaných investorů zaujímají strategie, které propojují ekonomický výnos se společenským či systémovým přesahem. Typickým příkladem je fond PFFL, zaměřený na budování sítě Alzheimer center. Kael Videcký v rozhovoru pro Wealth Magazín vysvětluje, že „populace stárne a s tím roste i počet lidí se stařeckou demencí. Už teď chybí kapacity – ročně je odmítnuto 25 000 žádostí o umístění do Alzheimer center. A co za 25 let, kdy pacientů bude trojnásobně víc? Lůžka v ČR nerostou dostatečně rychle, veřejný sektor v podstatě nová lůžka nebuduje, a právě proto se zaměřujeme na jejich výstavbu my.“

Obdobně vnímá potřebu sociálních a zdravotnických zařízení i Petr Michalec, Chief Sales Officer v Ambeat Invest, který ve svém textu uvedl:

„Investice do sociálních a zdravotnických nemovitostí představují defenzivní třídu aktiv, která není citlivá na výkyvy trhů či ekonomických cyklů. Poptávka po péči o seniory je stabilní a dlouhodobě rostoucí – a to nejen v České republice, ale v celé Evropě. Podle projekcí vzroste počet obyvatel starších 65 let v Česku do roku 2050 téměř o polovinu.“

Do této širší kategorie lze zařadit i fondy orientované na ochranu investic či strategie kombinující výnos s měřitelným dopadem. Tyto fondy pracují s reálnými aktivy, dlouhodobým horizontem a snahou o stabilitu kapitálu, přičemž společenský přínos není vedlejším efektem, ale součástí samotné investiční teze.

Dluhopisové strategie

Vedle fondových struktur se v portfoliích kvalifikovaných investorů objevují také dluhopisové emise navázané na konkrétní projekty, zejména v oblasti developmentu. Příkladem jsou dluhopisy developerské skupiny Trikaya, které představují alternativu k přímým nemovitostním investicím či realitním fondům. Investor zde nevstupuje do vlastnické struktury projektu, ale do dluhového nástroje s předem definovaným výnosem, jehož splácení je navázáno na hospodaření emitenta a realizaci developerských záměrů.

Tento typ investice může sloužit jako doplňkový prvek diverzifikace. Nabízí pravidelný úrokový výnos a expozici vůči realitnímu trhu, avšak bez přímé účasti na rizicích vlastnictví nemovitosti. Zároveň je však nutné vnímat kreditní riziko emitenta, které je u korporátních dluhopisů klíčovým faktorem investičního rozhodování.

„Stejně jako u každé investice je i zde potřeba vnímat určitá rizika. Dluhopisy mají omezenou likviditu a jejich výnos je fixní, takže držitelé profitují především z jistoty pravidelného úroku, nikoli z růstu hodnoty podkladových aktiv,“ upozorňuje ve svém textu Tashi Erml.

Chcete zapojit další aktiva do svého portfolia? Podívejte se na vybrané možnosti fondů kvalifikovaných investorů:

• private credit
• private equity, popř. další alternativní aktiva
• rezidenční nemovitosti
• Alzheimer centra
• industriální parky
• hotelnictví
• různých aktiv v rámci diverzifikace
• retail parky
• sociální a zdravotnické nemovitosti
• komerční nemovitosti

Text má redakční a informační charakter a nepředstavuje investiční doporučení.