Ekonomické zpomalení, zvýšené úrokové sazby a dostupnost financování mají za následek, že nejen v rámci průmyslových nemovitostí roste popularita sale and leaseback transakcí. Prodej a zpětný pronájem nemovitosti může firmě uvolnit ruce a přinést do rozpočtu kýžený kapitál potřebný k modernizaci a zavádění pokročilých technologií. Obecně platí, že samotnou správu nemovitostí se vyplatí svěřit odborníkům, kteří se specializují na optimalizaci procesů. A místo toho se soustředit na byznys samotný.

Průmyslové nemovitosti mají hodnotu

V ARETE máme se sale and leaseback transakcemi bohaté zkušenosti. V průběhu let jsme jich realizovali už více než deset. Poslední z nich byl nákup a zpětný pronájem průmyslové haly nedaleko středočeských Milovic do portfolia našeho fondu ARETE INDUSTRIAL, který se výhradně na průmyslové nemovitosti zaměřuje.

Z našeho pohledu jsou podobné obchody kromě jiného příležitostí, jak získat do portfolia zajímavá aktiva, která nejsou jako standardní produkt dostupná na trhu. Významnou přidanou hodnotou je také skutečnost, že bývalý majitel (nově v roli dlouhodobého nájemce) má výbornou znalost nemovitosti a existuje relativní jistota, že objekt tak plně odpovídá jeho potřebám. U mnoha nemovitostí navíc dokážeme díky našemu vlastnímu zkušenému development týmu zajistit vyšší přidanou hodnotu pro obě strany díky další výstavbě a aktivní správě aktiv.

Stejně klíčová jako kvalita nemovitosti je pro nás také analýza samotného nájemce. Vždy se rozhodujeme podle lokality, perspektivy daného oboru, infrastruktury v okolí, zdraví firmy, kvality pracovního trhu a dalších parametrů. Obecně platí, že stále se více zelenající průmyslové obory mají v regionu střední Evropy budoucnost, která je založena na silném trendu návratu některých průmyslových odvětví zpět do Evropy a zároveň na snaze o ekonomickou nezávislost starého kontinentu.

Rozvažte si ruce

Prodej a zpětný pronájem nemovitostí představuje mnohé výhody především pro původní majitele. Prodej a zpětný pronájem uvolňuje pro firmu kapitál vázaný v nemovitostech. V první řadě tímto způsobem lze zlepšit ukazatele firmy a strukturu bilance, snížit její dluhy a zlepšit cash flow a likviditu. V době zvýšených úrokových sazeb se tím navíc omezuje nutnost přijímání nových úvěrů a urychluje se splácení starých závazků.

Zajištění atraktivních podmínek při podpisu nájemní smlouvy pak dokáže výrazně snížit celkové náklady na provoz. Kromě toho je nájemné daňově uznatelný náklad. V porovnání s náklady spojenými s výstavbou a vlastnictvím nemovitosti je pak nájemné zcela předvídatelné.

Dalším důvodem, který může vést k prodeji nemovitosti, je snaha získat dostatečný kapitál pro potřebné investice do modernizace firmy. Zavádění pokročilých technologií je sice stále nákladné, ale v posledních letech se zároveň výrazně snížil horizont investiční návratnosti spojený s podobnými projekty. Vykročení tímto směrem dokáže firmám pomoci v mnoha směrech, ať už se to týká parametrického zvýšení efektivity výroby nebo skladování, tvorby pracovních míst s vyšší přidanou hodnotou, rychlostí a přesností firemních procesů či zvýšení bezpečnosti práce.

Pokud tedy má společnost „v šuplíku“ připravený kvalitní projekt týkající se inovací této oblasti, prodej nemovitosti může takový projekt kapitálově zajistit, aniž by firma ztratila možnost nemovitost dále využívat. Pochopitelně platí, že shánět nové výrobní či skladové prostory je dnes na trhu problematické.

V Česku se u průmyslových nemovitostí pohybuje neobsazenost kolem jednoho procenta. V mnoha lokalitách, například v Praze, Brně či lokalitách spojených s automobilovým průmyslem navíc poptávka stále významně převyšuje nabídku.

Přenechte starosti odborníkům

Odhlédněme však od situace na trhu. Vlastnictví a správa nemovitosti s sebou přináší také mnoho povinností a starostí, které dokážou odvádět pozornost od hlavního předmětu podnikání, kvůli němuž firma existuje. I díky tomu má čím dál více společností zájem o podobné transakce. Najednou totiž nejsou zatíženy péčí o tato aktiva.

Samostatnou kapitolu tvoří transakce, v rámci kterých se řeší rovnou nová výstavba. Typickým příkladem je rozšíření obchodních aktivit firmy o nové výrobní procesy. V takových případech je transakce sale and leaseback velmi racionální volbou. Jak již bylo řečeno, firma si takto uvolní zdroje pro nákup, např. nové výrobní linky, a výstavbu nezbytné nemovitosti již přenechá našemu developerskému týmu. Ve stanoveném termínu je hala připravena přesně podle dohodnuté specifikace, nájemce pouze nainstaluje zakoupenou technologii a může ihned zahájit výrobu. V případě ARETE naše zkušenosti s výstavbou mnoha průmyslových parků zajistí nájemci přístup k nejnovějším postupům a technologiím, které zároveň zajistí plnění environmentálních požadavků a ostatních ESG principů.

Některé společnosti stále váhají s realizací těchto transakcí a obávají se zejména ztráty kontroly nad aktivem a riziko neprodloužení nájemní smlouvy. Domníváme se, že uvedené riziko je ve vztahu k našemu fondu spíše teoretické. Délka nájemní smlouvy je stanovena dohodou mezi novým pronajímatelem a nájemcem. Pokud si nájemce přeje, může uzavřít smlouvu na déle než deset let. Správa portfolia fondu ARETE INDUSTRIAL probíhá v nejvyšším profesním standardu a proaktivní řešení všech témat týkajících se oprav, údržby a provozování nemovitostí jsou absolutní prioritou.

Autor: Miroslav Barnáš – CIO ARETE Group a člen dozorčí rady ARETE INDUSTRIAL SICAV