Průmyslové nemovitosti dlouhodobě nabízí atraktivní kombinaci vysokých a stabilních výnosů v porovnání s ostatními segmenty realitního trhu, což investoři v dnešní době oceňují. Fond ARETE INDUSTRIAL se zaměřuje na prémiové výnosové průmyslové nemovitosti v regionu střední Evropy a je otevřen pro kvalifikované investory. Nemovitostní fondy, které se řadí mezi alternativní investice, získávají na popularitě i díky nepřesvědčivým výsledkům jiných tříd aktiv.
V porovnání s jinými alternativními investicemi realitní fondy velmi dobře chrání vloženou investici a z dlouhodobého hlediska nabízí díky stabilnímu příjmu z nájmů a makroekonomickým trendům zajímavé zhodnocení. Oproti jiným nemovitostním fondům se navíc fond ARETE INDUSTRIAL odlišuje unikátní investiční strategií investičního fondu s uzavřeným cyklem, kdy při prodeji celého nemovitostního portfolia investoři dosáhnou na podíl na prémiovém výnosu, který plyne z této strategie.
Trhy se otřásají sérií krizí, které se dotýkají takřka celé globální ekonomiky. Události jako pandemie covidu-19, ruská agrese na Ukrajině či energetická krize znejišťují investory po celém světě. V době zvýšené volatility na trzích a inflace však stále existují třídy aktiv, které dokážou investory z dlouhodobého hlediska před negativními vlivy velice dobře uchránit.
Existují určité třídy aktiv, které zvládnou z nastalé turbulentní situace krátkodobě těžit. Jedná se však o výjimky. Pokud se podíváme na výkonnost akciového indexu S&P500, od svého vrcholu v lednu 2022 zaznamenal pokles o více než 11 %. A když se podíváme mimo akcie, i výnosy na dluhopisovém trhu už tři roky klesají a nedokážou porazit zvýšenou inflaci. Například výnos desetiletého českého státního dluhopisu se aktuálně pohybuje na hodnotě 4,35 %.
V takto komplikovaných dobách je pro investory vhodné obrátit svou pozornost na alternativní investice, které mohou sloužit jako dobrá ochrana hodnoty portfolia. Alternativní investice zvládnou v některých případech ze své podstaty díky nižší volatilitě vyvažovat tradiční likvidnější nástroje, jako jsou již zmíněné akcie nebo dluhopisy. Jenže jak si správně vybrat v záplavě alternativních investičních nástrojů?
Jak si vybrat alternativu?
Jestliže se pozorně podíváme na alternativní investice, u mnohých z nich jsou patrná rizika pro investory. Například kryptoměny mohou mnohé investory odradit díky vysoké volatilitě, která sice některým šťastlivcům přinesla pohádkové výnosy, avšak pro většinu investorů znamenala ztráty v desítkách procent. Zároveň krypto funguje v šedé zóně ohledně státní regulace a zdanění zisků z obchodování s ním.
Ideálním investičním nástrojem ne vždy bývají také například investice do vína, aut či umění. Jedná se sice o aktiva, která dokážou přinést zajímavé zhodnocení v čase, avšak tento investiční horizontu mnohdy bývá i deset a více let, což části investorů nevyhovuje. Při přímé investici pak navíc mají tato aktiva problém s likviditou.
Za tradiční instrument alternativního investování bývá považováno zlato. Pokud se ovšem podíváme na data, zlato nedokáže ochránit vaše portfolio v časech krize. Ztrácelo rapidně na hodnotách už při globální ekonomické krizi v roce 2008. A jestliže se podíváme na cenu zlata nyní, cena za jednu unci je stejná jako v srpnu roku 2011. Jinými slovy, kdo více než před deseti lety investoval do zlata, o dvanáct let později nevydělal vůbec nic.
Zajímavou volbou při výběru alternativních investic tak mohou být realitní fondy. Samozřejmě, realitní trh, tak jako například akcie, ovlivňuje složitá makroekonomická situace. Nejvíce „drahé peníze“, které jsou způsobeny růstem úrokových sazeb takřka po celém světě.
Tento fenomén má za následek, kromě jiného, krátkodobý pokles hodnoty nemovitostí. Pokles hodnoty je však přirozenou součástí hospodářského cyklu a není třeba se ho obávat z dvojího důvodu. U nemovitostních fondů je vyjma samotných akvizic vytvářena hodnota také developmentem, aktivní správou portfolia či zvyšováním nájemného. S posledním bodem pomohla nemovitostním fondům rekordní inflace, která nájemné skrze indexaci skokově zvýšila. Kromě toho, jakmile tato složitá situace pomine a peníze se s poklesem úrokových sazeb zlevní, hodnoty realit opět porostou. Díky kombinaci těchto faktorů tak dokážou z dlouhodobého hlediska v době krize nemovitostní fondy velmi dobře chránit vloženou investici.
Nemovitosti, respektive jejich hodnota, bude z dlouhodobého hlediska růst díky demografii a hospodářskému růstu. Lidé budou potřebovat někde bydlet, firmy mít stabilní sídlo, podniky vyrábět. Tento koktejl pak vytváří tlak na stavbu nových a nových nemovitostí a využívání perspektivních lokalit. Realitní kolotoč se zkrátka v dohledné době nezastaví.
Globální trendy pomáhají
V rámci realitních fondů je dobré se zaměřit na určité segmenty na trhu. Za pozornost stojí výnosové průmyslové nemovitosti. Na rozdíl od jiných částí nemovitostního trhu totiž například ve velkém nadále pokračuje výstavba. Podle dat společnosti Cushman & Wakefield přibylo v České republice za první pololetí letošního roku více než půl milionu metrů čtverečních nových průmyslových ploch. A dalších šest set tisíc metrů čtverečních by mělo být dokončeno do konce roku.
Obdobná situace je i na Slovensku, kde je podle čísel v přípravě více než tři sta tisíc metrů čtverečních nových průmyslových ploch. Velice nízká zůstává také neobsazenost tohoto typu budov. Na Slovensku je podle posledních dostupných dat na 4,3 % a v Čechách zůstává na méně než dvou procentech. Zvýšená poptávka po industriálních nemovitostech tak přetrvává i v současné makroekonomické a geopolitické situaci.
Segmentu průmyslových nemovitostí nahrávají i globální trendy. Z makroekonomického pohledu jme svědky deglobalizace díky ruské agresi na Ukrajině a dalším externím konfliktům a problémům. Deglobalizace tlačí Evropu ke zkracování dodavatelských řetězců, které se v této situaci ukázaly jako křehké a náchylné k již výše zmiňovaným krizím. Průmysl a výroba se tak stahují zpátky do Evropy, včetně regionu střední Evropy, aby se výrobci a dodavatelé přiblížili co nejblíže svým primárním trhům a minimalizovali rizika spojená s globální ekonomikou.
Kromě toho jsme svědky politického tlaku na zvýšení soběstačnosti evropské ekonomiky. Její součástí je pochopitelně opětovná revitalizace evropského průmyslu a s tím spojené logistiky. V neposlední řadě se pak výrobní a logistické nemovitosti po začátku globální pandemie staly kritickou infrastrukturou státu, díky čemuž má stát zájem na ochraně těchto staveb.
Unikátní strategie
Pokud se tedy rozhodnete stabilizovat své investiční portfolio za pomoci alternativních investic, má smysl zvážit investici do nemovitostních fondů. V rámci segmentu průmyslových nemovitostí narazíte i na náš fond ARETE INDUSTRIAL, který je stále otevřený pro kvalifikované investory.
Oproti ostatním nemovitostním fondům se vyznačuje zaměřením výhradně na výnosové průmyslové nemovitosti v regionu střední Evropy. Jsme tým odborníků s mnohaletými zkušenostmi, který dokonale zná jak tuto část trhu, tak region, kde působíme. Zároveň segment, v němž působíme, není ohrožen přesunem pracovníků na home office jako realitní trh s kancelářemi, ani přesunu retailu do e-commerce. Firmy budou vždy potřebovat mít kde vyrábět či skladovat své zboží. To všechno se promítá v pozitivním trendu, jímž je v případě průmyslových nemovitostí poptávka stále převyšující nabídku.
Lišíme se také naší unikátní investiční strategií uzavřeného investičního cyklu. Na konci životnosti fondu odprodáváme kompletně naše nemovitostní portfolio a investoři tak mají podíl na prémiovém výnosu, který z transakce vzejde.
Autor: Lubor Svoboda, spoluzakladatel skupiny ARETE