Na logistická a distribuční centra, průmyslové parky, skladové areály a další typy průmyslových nemovitostí dnes někteří investoři stále nahlíží s pochybnostmi. Kanceláře nebo obchodní centra se jim stále zdají více sexy. Nejedná se náhodou ale o pozůstatky nemoderního ekonomického uspořádání, které v následujících letech vymizí? Právě průmyslové nemovitosti jsou nezbytnou součástí průmyslových inovací a fungují v každé fázi hospodářského cyklu.

Možná nejdůležitějším ukazatelem toho, že průmyslové nemovitosti nepatří v uvozovkách do starého železa, je stále neutuchající zájem o ně. Jen zhruba jedno procento všech průmyslových nemovitostí v České republice a na Slovensku je neobsazených. Poptávka po těchto objektech navíc neklesá, ba naopak. V některých regionech několikanásobně převyšuje nabídku.

V případě fondů kvalifikovaných investorů, které investují převážně do průmyslových nemovitostí, se roční zhodnocení výjimečně pohybuje na úrovni 15 %. Náš fond ARETE INDUSTRIAL, který se výhradně na tento segment zaměřuje, pak na konci třetího kvartálu minulého roku vykázal roční zhodnocení takřka 21 %. Šlo o jeden z nejvyšších výnosů u fondů investujících do nemovitostí ve střední Evropě.

Zájem o lokality napojené na infrastrukturu a klíčová průmyslová centra v regionu střední Evropy přitom neustále roste. Důvodů pro to je hned několik. Jedním z nich je přesun části výroby zpět „domů“ do Evropy. Geopolitická nestabilita, protekcionismus, snižování uhlíkové stopy, problémy v dodavatelských řetězcích od asijských výrobců, či ozbrojený konflikt na Ukrajině pak tento trend, jak známo, ještě urychlily.

Zároveň se jedná o jeden z mála segmentů nemovitostí, který dokáže investorům přinášet zajímavé zhodnocení a stabilitu do jejich portfolií během všech fází hospodářského cyklu. Odvětví průmyslových nemovitostí je unikátní v tom, že během konjuktury roste jako jedno z nejrychlejších, a to díky potřebě firem reflektovat zvýšení objemu objednávek, přílivu nového kapitálu, nutnosti inovovat výrobní a skladovací kapacity a dalším faktorům.

Ovšem když nastane recese, průmyslové nemovitosti jí dokáží velice slušně odolávat. Zjednodušeně řečeno díky tomu, že všichni musí své neprodané zboží a výrobky někde uskladnit. Nové prostory v blízkosti stávajícího závodu se shánějí velice složitě. Skladování a logistika je přitom klíčovou činností, kterou firmy musí zabezpečit v jakékoli fázi hospodářského cyklu. Nemohou totiž riskovat ztrátu místa v rámci skladovací haly či překladiště a přijít tak o klíčovou součást svého byznysu. Úspory tak hledají jinde.

Zelené, nikoliv šedivé haly

V úvodu byla zmíněna dnes stále částečně rozšířená představa, která považuje průmyslové nemovitosti jako relikty éry, která dnes díky transformaci na udržitelnější a bezúhlíkovou ekonomiku rychle mizí. Snad nic nemůže být více vzdáleno realitě.

Průmyslové nemovitosti jsou naopak tahouny právě v oblasti zeleného stavitelství. Dnes už není možné například postavit nový průmyslový park či skladovací halu bez zapojení alternativních zdrojů energie, jako jsou solární panely nebo tepelná čerpadla, či dalších opatření dbajících na udržitelnost a energetickou soběstačnost budov. A tím to nekončí.

Zmíněný segment prochází dynamickou transformací. Podstatná část hal na území bývalého Československa, z nichž některé jsou dodnes využívané, byla postavena v 70. a 80. letech minulého století. To je obrovská příležitost.

Tyto objekty jsou často díky své strategické poloze, napojení na lokální trh práce, dopravní tepny a další faktory stále atraktivní obchodní příležitostí. Jediné, co tyto areály často spojuje, je pak nutnost modernizace a renovace, která je promění v přeneseném slova smyslu z šedých hal na zelené. Vzhledem k vysokým cenám energií firmy velmi zvažují, zda neopustí své stávající, nevyhovující haly a nenastěhují své provozy do moderních, daleko úspornějších průmyslových parků. Jedná se přitom o velice standardizované řešení, které na trhu realizuje např. náš fond ARETE INDUSTRIAL.

Modernizace a robotizace

Průmyslovým nemovitostem nahrává i střednědobý horizont, v němž se tento segment bude moci opřít o trendy, jako jsou automatizace a robotizace nebo využívání umělé inteligence. Mnoho průmyslových parků totiž na první pohled klame tělem. To, co navenek působí jako v uvozovkách šedá neforemná kostka, často ukrývá nejmodernější technologie, které dokáží za pomoci robotizace a automatizace zvýšit výrazně efektivitu firemních procesů a tvořit významnou přidanou hodnotu.

Technologické inovace jsou taktéž odpovědí na to, jak vyřešit palčivý nedostatek kvalifikované síly v rozvinutých ekonomikách. I v České republice už známe několik příkladů firem, které díky značným kompetencím místních odborníků a výrazným investicím do robotizace a automatizace dosáhly toho, že právě do jejich závodu mateřská společnost umístila R&D centrum. I my v ARETE máme obdobnou zkušenost z několika našich průmyslových parků, kam dlouhodobí nájemci relokovali svá R&D centra nebo centra průmyslové inovace, excelence.

Zapojení moderních technologií, včetně robotů, do výrobního, distribučního nebo skladovacího procesu je budoucností celého odvětví. Průmyslové nemovitosti pak stojí po boku firmám a vytvářejí pro nejmodernější technologie ty správné podmínky a zázemí. Právě dlouhodobá vize a jejich nezbytnost v rámci odvětví dělá ze segmentu průmyslových nemovitostí lákavé investiční aktivum.

Autor: Lubor Svoboda, spoluzakladatel skupiny ARETE