Inflace již více jak tři roky překračuje inflační cíle celé řady centrálních bank po celém světě. Naštěstí se kumulované globální problémy – pandemie, obchodní války, geopolitika – doposud nepřelily do hluboké krize. Výsledkem jsou však strukturální změny národních ekonomik, globální nabídky a poptávky, distribuce zboží a kapitálu a v neposlední řadě právě relativně vyšší úroveň globální inflace. Zatímco západní svět, zejm. Spojené státy a země EU, bojují s vyššími mírami inflace razantním zvyšováním úrokových sazeb, opačné problémy, tedy deflaci, musí opakovaně řešit v Číně. Takto rozkolísanou globální ekonomiku svět nepamatuje od krize na finančních trzích v roce 2008. Aktuální a naprosto objektivní skutečností je proto vysoká míra nejistoty na všech trzích.
Relativně vysoké úrovně úrokových sazeb z podstaty věci přinášejí ochlazení ekonomiky. Politické špičky jsou proto nuceny úzce spolupracovat s centrálními bankami, aby našly rovnováhu mezi zchlazením inflace na straně jedné a zachováním alespoň minimálního ekonomického růstu a zamezením eskalace nezaměstnanosti, která by paradoxně významně pomohla na straně druhé. Ze strachu z postcovidové recese udržovala ECB otevřená stavidla měnové politiky až do poloviny roku 2022, kdy se ukázalo, že dramaticky stoupající inflace vyžaduje měnové restrikce. FED a ČNB začaly s utahováním měnové politiky o přibližně půl roku dříve, avšak výsledek je rozdílný. Zatímco ve Spojených státech inflace poslušně klesala, v ČR meziroční nárůst cen dosáhl v maximu na 17,5 %. Nyní se však zdá, že restriktivní měnová politika přinesla své ovoce a inflace v západním světě postupně klesá, přičemž inflačních cílů bude pravděpodobně dosaženo na konci roku 2024.
Strašákem, který však doposud obchází západní ekonomiky, je stagflace. Tedy situace, kdy je ekonomika zároveň v recesi a trápí ji vysoká míra inflace. Poslední údaje ukazují, že by se neměly pravděpodobně naplnit černé scénáře hluboké stagflace, která by přetrvávala v delším časovém období. Vidí tedy investoři již pomyslné světlo na konci tunelu?
Vysoká nejistota v kombinaci s relativně vysokými úrokovými sazbami zaznamenaly dramatický pokles investiční aktivity a téměř totální zaškrcení ekonomiky. Asi nejvíce patrné je to na nemovitostních trzích a v oblasti private equity. Když se podívám na základní složky portfolia, nejvýznamnější akciové trhy nadále trápí vysoká volatilita, přičemž např. index S&P 500 navíc stále ještě nepřekonal své historické maximum z konce roku 2021. A dluhopisy? V poslední době výnosy amerických státních dluhopisů rostou, což má za následek pokles jejich cen. Atraktivní pro investory to může být pouze v případě, pokud uvažují o držbě dluhopisů do splatnosti. Pak mohou aktuálně počítat s výnosem kolem 4,5 % ročně. Nicméně právě uvedené bohužel nenaznačuje nic o tom, že by se trh dluhopisů měl v krátké době stabilizovat. Kde tedy investoři hledají bezpečný přístav?
Velmi zajímavý je proto příklad Berkshire Hathaway investičního guru Warrena Buffetta, jejíž objem hotovosti dosáhl svého historického maxima. Sám Buffett se nechal slyšet, že je to z důvodu zvýšených úrokových sazeb a z nedostatku „smysluplných“ obchodů, které teprve procházeji přirozenou hodnotovou korekcí.
Při skládání investičních portfolií z tradičních investičních nástrojů, akcií a dluhopisů, bude pravděpodobná tendence lehce převažovat dluhopisy nad akciemi, a to vzhledem k jejich stoupajícímu výnosu do splatnosti. Postupné snižování úrokových sazeb by mělo přinést uklidnění rozkolísaných trhů a snížit celkovou volatilitu na trhu. Zároveň bude pro celkovou stabilizaci důležité uklidnění geopolitické situace a racionalizace globálního obchodu. Domnívám se, že klíčové ekonomiky budou mít zájem se vrátit k pragmatickému přístupu a obnovení pošramocených obchodních vazeb. Atomizace světové ekonomiky neprospívá fakticky nikomu.
Zajímavou strategií může být stále populárnější doplnění portfolia o alternativní investice. Běžná úroveň se pohybuje do 30% podílu v investičním portfoliu. Alternativních investic je celá řada druhů – např. sběratelské předměty, auta, hodinky, umění, start-upy, komodity, NFT, krypto, metaverse, hedge a private equity fondy. Nejvýznamnější skupinu alternativních investic však tvoří nemovitosti a nemovitostní fondy. Zde je potřeba upřesnit, že mezi alternativní investice řadíme pouze nemovitostní fondy, které nejsou kótované na veřejném trhu, tedy nejedná se o tzv. REITs.
Kromě nemovitostí a nemovitostních fondů, fondů hedge a private equity, budou zbývající zástupci alternativních investic v roce 2024 pravděpodobně čelit přetrvávající nejistotě a fakticky je velmi obtížné predikovat jejich další vývoj. Fondy hedge a private equity jsou vhodné pouze pro investory s dynamickým investičním profilem, kteří jsou schopni akceptovat vysoký stupeň rizikovosti investice. Pro konzervativnější spektrum investorů zůstávají vhodnou volbou nemovitosti a nemovitostní fondy.
Nemovitosti a nemovitostní fondy přinášely svým investorům poměrně zajímavé zhodnocení. Těžily především z nepřetržitého ekonomického růstu a nízkých úrovní úrokových sazeb. V posledním období však celosvětově dochází k významné korekci ceny nemovitostí, když investoři vyžadují vyšší výnosnost neboli vyšší rizikovou přirážku nad bezrizikovou úrokovou míru. Některé nemovitostní fondy navíc drtí vysoké výdaje spojené s obsluhou dluhu, pokud je jejich úroveň zadlužení vysoká.
Pokud mají investoři volné investiční prostředky mohou v roce 2024 zvolit nákup výnosové nemovitosti, pokud preferují aktivní investování. Pro pasivní investici by mohlo být zajímavé vstoupit do nemovitostního fondu se střednědobým investičním horizontem. Nicméně aktuálně bude nutné diferencovat mezi jednotlivými investičními fondy. V souladu s výše uvedeným bych preferoval fondy s nízkou úrovní zadlužení (LTV) a strategií, která je zaměřena na růst portfolia, tedy na nové akvizice. Nikoliv na sanaci stávajících portfólií. Na evropském trhu vykazují v současnosti nejmenší strukturální problémy segmenty průmyslových a retailových parků.
Opatrné holubičí signály je možné identifikovat jak u amerického FEDu, tak u ECB. ČNB není pozadu s obdobnou rétorikou a může se proto stát, že prvního snížení základních úrokových sazeb se můžeme dočkat již v první polovině roku 2024. Opětovné uvolňování měnové politiky by mělo přinést postupné obnovení transakční aktivity. Kupující budou nicméně požadovat vyšší rizikovou prémii a dá se tak očekávat, že realizované transakce budou za výrazně nižší cenu, než tomu bylo ještě v první polovině roku 2022. Pokud si investor vybere fond, který bude participovat na uvedeném vývoji, může ve střednědobém horizontu očekávat zajímavé zhodnocení při nižší úrovni volatility investice.
Autor: Lubor Svoboda, spoluzakladatel skupiny ARETE