Proč investovat do industriálních parků?

Jednou z investičních možností jsou investice do industriálních parků či hal pro výrobu a skladování, a to například prostřednictvím fondu kvalifikovaných investorů. Výhody investice do tohoto typu nemovitostí v článku popsal Tomáš Návrat, investiční ředitel a člen představenstva společnosti Expandia, která v roce 2024 spustila fond kvalifikovaných investorů Expandia Industrial Parks.

Úspěšná historie

Fond Expandia Industrial Parks investující do nájemních industriálních hal pro výrobu a skladování se může opřít o silnou investiční skupinu s více než třicetiletou historií a s bohatými zkušenostmi z investování. Skupina Expandia je plně v českých rukou a zkušený investiční tým investuje do společností právě především v České republice. Stojí za námi úspěšné projekty jako Expandia Banka, Vigona Svitavy (nyní Fibertex) a další. Postupně jsme naše portfolio diverzifikovali i do oblasti nemovitostí. V současné době skupina vlastní přes 5 miliard aktiv v 3 hotelech, 2 administrativních centrech, 4 industriálních parcích, ale také ve společnosti GUMOTEX soustředící se na výrobu pro automotive, lodí, matrací nebo v holdingu Expandia Digital, který vyvíjí software pro finanční instituce a produkuje úspěšné mobilní aplikace. A tam naše ambice nekončí. Naším záměrem je v následujících letech realizovat projekty v oblasti bytové výstavby, rozšíření plochy industriálních parků a dále rozvíjet naše průmyslové akvizice.

Investiční strategie

Na úspěšné investiční strategii chce svůj budoucí růst stavět právě fond Expandia Industrial Parks podfond, který provozuje 2 industriální parky v Třebíči a v Červeném Kostelci. Tyto parky chceme za pomoci externího investičního kapitálu od investorů dále rozšířit a k existujícím 50 000 m² plně pronajaté plochy přidat dalších 20 – 25 000 m² v rámci stávajících areálů novou výstavbou. Nad tento rámec máme ambici akvírovat další industriální parky a zopakovat naší dlouhodobě prověřenou strategii – efektivně provozovat parky, dále je zvelebovat, umožnit nájemcům růst a parky rozšiřovat o moderní haly. Tímto způsobem jsme byli schopni dosáhnout historického zhodnocení našich parků okolo 10 %. Ve svých plánech myslíme i na udržitelnost – instalujeme fotovoltaiku, areály zateplujeme. Investiční skupina Expandia zůstává ve fondu dlouhodobým investorem s majoritním podílem, spojujeme s touto investicí své jméno a zavazujeme se fond dále rozvíjet a zhodnocovat své investice i investice našich spoluinvestorů.

Čím jsou industriální parky výjimečné?

Provozujeme industriální parky v kvalitě A-/B. Jde především o bývalé výrobní areály pro lehkou výrobu. V historii zde fungovala nábytkářská a textilní výrobu. Tyto parky v kombinaci s moderními logistickými halami poskytují zajímavý a cenově přívětivý mix především pro výrobní společnosti. Výhoda výrobních společností pro pronajímatele je umístění výrobních strojních celků, které je složitější stěhovat. Navíc se zde vyskytují zkušení pracovníci, již se obtížně hledají. Jedná se tedy o velmi stabilní typ nájemců. V parcích je většinou nájemců více, čímž dochází k eliminaci a rozložení rizika odchodu nájemce a výpadku nájmu. Fluktuace je ale minimální.

Výnos z nájemného je kolem 7 % p.a. To v kombinaci s rozumnou finanční pákou okolo 30 – 40 % implikuje roční výnos přes 8 %, který se dále navyšuje o indexaci nájemného o inflaci. Tímto jsme schopni po odečtení poplatků za správu fondu cílovat čisté zhodnocení pro investory do našeho fondu v rozmezí 7 – 9 % p.a.

Příležitosti investice do industriálních parků: Výstavba JE Dukovany a rozšiřování dopravní infrastruktury

Rozvojový potenciál našich parků umožní další jejich zhodnocení. Výstavba JE Dukovany v bezprostřední blízkosti našeho industriálního parku v Třebíči znamená zvýšenou poptávku po skladovacích a průmyslových prostorech. Již jednáme s potenciálními nájemci o nových prostorách a v létě začínáme stavět moderní 5 000 m² halu. V areálu máme prostor pro dalších 10 – 15 000 m² nové výstavby.

Stejně tak probíhající dostavba dálnice D11 směrem do Polska v blízkosti našeho druhého parku v Červeném Kostelci zvyšuje atraktivitu našeho areálu a evidujeme poptávku po nájmu na novou halu o 5 000 m², na kterou máme stavební povolení. Naším záměrem je začít s výstavbou už na přelomu roku.

Tyto dvě akce jsou developovány v rámci fondu pro konkrétního nájemce a zisk z developmentu plně zůstává ve fondu a představuje další potenciální zhodnocení parků a vloženého kapitálu investorů.

Výzvy spojené s investicí: Dynamická doba a ESG regulace

Současná doba je dynamická a staví před nás řadu otazníků a nejistot. Z hlediska našich parků jsou hlavní výzvy udržet si nájemce, z nichž někteří jsou exponovaní těžce zkoušenému automotive sektoru. Nicméně produkce jak pro tradiční automobily, tak EV automobily by měla nájemce připravit na jakýkoliv scénář. Navíc ČR je schopná výrobní země se zkušenými pracovníky a přijatelnými náklady na výrobu. Automotive tvoří méně než 50 % našich nájemců.

Další výzvou jsou ESG regulace a požadavky na udržitelnost. Tato pravidla mohou znamenat dodatečné investice do zateplení a energetickou efektivitu. Požadavky se nám daří plnit průběžným upgradem budov (z většiny hrazené zvýšením nájmu) nebo instalací FVE.

Věříme ale, že investice do výrobních prostor je spíše konzervativní investice s jasným dlouhodobě prověřeným modelem, takže se budoucnosti neobáváme.