Evropský trh s dluhovým financováním komerčních nemovitostí vykazuje známky opětovného oživení a návratu likvidity. Podle nejnovějšího průzkumu „European Lender Intentions Survey“, který realizovala společnost CBRE, světový lídr v oblasti komerčních realitních služeb, plánuje 72 % evropských věřitelů v letošním roce navýšit objem nových úvěrů ve srovnání s rokem 2025. Výsledky analýzy, do níž se promítl i dopad aktuálního konfliktu na Blízkém východě, svědčí o stabilizaci globálního výhledu a obnovené důvěře v realitní trh.

Tento trend se výrazně promítá i do tuzemského prostředí, kde je poptávka po úvěrovém financování dlouhodobě silná. „Zvyšující se ochota věřitelů poskytovat kapitál je pro trh zásadním impulsem. V českém prostředí je poměrně běžné, že investoři využívají finanční páku jako efektivní nástroj pro navýšení výnosnosti vlastních vložených prostředků. Tato strategie hraje prim u většiny tuzemských realitních fondů,“ uvádí Jakub Štěpán, vedoucí oceňování v CBRE pro ČR a CEE.

Hlavní výzvou je geopolitika 

I přes optimistické plány ohledně objemu dluhového financování zůstává trh obezřetný vůči vnějším rizikům. Geopolitická nejistota se stala hlavním tématem pro 74 % respondentů, což potvrzuje její dlouhodobý růstový trend. Zatímco ještě v roce 2024 ji jako zásadní riziko vnímalo 37 % věřitelů, v loni to bylo 69 %. Jako druhou největší hrozbu vnímají věřitelé nejistotu ohledně dalšího vývoje úrokových sazeb (47 %), což reflektuje opatrný přístup centrálních bank k uvolňování měnové politiky. Třetím faktorem jsou rostoucí náklady stavebních prací, které musí být zohledněny při oceňování projektů.

„Aktuální geopolitický a makroekonomický vývoj přímo ovlivňuje cenu financování. Vyšší úrokové sazby limitují efektivitu pákového efektu a vytvářejí tlak na přecenění nemovitostí směrem dolů. Pro investory je tak v současné době naprosto kritické nastavení konzervativních a dlouhodobě udržitelných parametrů úvěrů, aby byla i při vyšších nákladech zajištěna provozní rentabilita aktiv,“ popisuje Štěpán.

Kancelářské budovy opět v hledáčku investorů

Výraznou proměnou prošly preference investorů v oblasti sektorového zaměření. Kancelářské budovy se během jednoho roku posunuly z okraje zájmu na třetí příčku v žebříčku oblíbenosti nemovitostních segmentů. Podle průzkumu až 38 % věřitelů deklaruje zlepšení postoje vůči kancelářím. To značí návrat důvěry v dlouhodobou hodnotu moderních kancelářských prostor.

„Takové oživení pozorujeme už nějakou dobu i na českém trhu. Je ale nutné zdůraznit, že pozice kanceláří v ČR byla v uplynulých dvou letech významně lepší než na mnoha západoevropských trzích. Domácí investoři kancelářím věřili i v dobách, kdy byly v zahraničí pod tlakem. V nejbližších týdnech budeme analyzovat konkrétní data za první pololetí, která potvrdí odolnost tohoto segmentu prostřednictvím klíčových dokončených transakcí a projektů připravovaných k realizaci ještě do konce roku,“ vysvětluje Štěpán.

Paralelně s kancelářemi potvrzuje průzkum strukturální změnu směrem k většímu zájmu o alternativní segmenty. Celkem 86 % oslovených firem je ochotno financovat právě ty, což je o 5 procentních bodů více než vloni. Hlavní zájem se soustředí na projekty nájemního bydlení, soukromá zdravotnická zařízení a domovy pro seniory. I když se tyto oblasti stávají prioritou a věřitelé se na ně stále více zaměřují, z hlediska celkového objemu kapitálu v realitním financování zůstávají zatím relativně malým, byť rychle rostoucím odvětvím.

„Z alternativních segmentů se stává plnohodnotná součást institucionálních portfolií. Vyhledávanými aktivy jsou dnes segmenty, které byly dříve bankami financovány jen v ojedinělých případech. Jde například o domovy pro seniory nebo specializovaná zdravotnická zařízení. Věřitelé zde vidí silný demografický potenciál a stabilitu příjmů, což přirozeně vede k ochotě poskytovat na tyto projekty atraktivnější úvěrové podmínky,“ uzavírá Štěpán.

Redakčně upravená tisková zpráva CBRE Group