Čeští dolaroví milionáři mají k nemovitostem blíž než ke zlatu nebo kryptoměnám. Investují do kanceláří, obchodních center i developmentu – často v neveřejných strukturách, které cílí na vyšší výnos za cenu aktivní správy. Jak k realitám přistupují, co od investic čekají a proč roste zájem právě o uzavřené investiční kluby?

Pro tuzemské high net worth individuals (HNWI) jsou nemovitosti atraktivní volbou – nejen díky stabilitě, ale i schopnosti dlouhodobě porážet inflaci. V prostředí vysokých cen, nejistoty na trzích a měnící se daňové legislativy hledají investoři aktiva s reálnou hodnotou a možností strategického řízení. Stabilní výnos vnímají jako důkaz promyšleného přístupu, ne jako výsledek náhody.

Přímé vlastnictví je ale náročné na čas i kapitál. Proto HNWI stále častěji volí neveřejné struktury, kde sdílí investici s dalšími partnery pod vedením zkušeného správce. Díky tomuto modelu mohou zainvestovat do větších projektů, méně při tom riskovat a mít své projekty pod dohledem. Zájem o něj roste. Inflace v posledních letech zvýšila očekávání na výnos a nejistota prověřila správce, což zvyšuje nároky na kvalitu investičních řešení. I proto zkušení investoři hledají cesty, jak nechat svůj kapitál pracovat efektivně a zároveň ho mít pod kontrolou.

Kdo jsou HNWI investoři a jak do realit vstupují

Typickým HNWI investorem je úspěšný podnikatel nebo vysoce postavený manažer, který disponuje volným kapitálem a hledá smysluplné zhodnocení. U nás se často setkáváme s investory, kteří prodali firmu nebo vedou výdělečný byznys a chtějí diverzifikovat své portfolio mimo svůj hlavní obor. Do nemovitostí vstupují buď přes otevřené fondy, nebo stále častěji přes uzavřené struktury vedené správcem, jako jsme my. V nich sdílejí kapitál, riziko i výnos s dalšími investory a mají přístup k větším a strategičtějším projektům. Vstupní investice začíná na milionu korun, u větších transakcí jde o stovky tisíc až jednotky milionů eur.

Podle údajů J&T Banky žije v Česku více než 34 tisíc dolarových milionářů. Skupina lidí s přístupem do těchto investic je ale ještě širší. Tito investoři nejsou pasivní. Mají byznysové zkušenosti, ptají se na detaily a chtějí rozumět tomu, jak jejich kapitál pracuje a do čeho přesně vkládají své prostředky. Investují s delším horizontem, očekávají vyšší výnos než v retailových fondech a akceptují i větší míru rizika, pokud je kompenzována kvalitou správy a jasným plánem. Hledají nejen výnos, ale i partnerství a kontrolu nad výsledkem.

Výnosy táhnou víc než štítek na nemovitosti

HNWI se při rozhodování neřídí primárně typem nemovitosti, ale tím, jaký výnosový potenciál dané aktivum nabízí. Investují napříč různými segmenty – od kanceláří přes rezidenční projekty, nákupní centra, retail parky, logistické areály až po development. Klíčovým faktorem je schopnost správce nemovitostem porozumět a jejich hodnotu aktivně rozvíjet. V praxi se proto ukazuje výhoda komplexního přístupu, kdy správci kombinují investiční management, pronájem, technickou správu i strategii výstupu pod jednou střechou.

Například skupina Mint se zaměřuje zejména na komerční nemovitosti a nájemní bydlení. Správce by se měl o budovu aktivně starat a ideálně zvyšovat její hodnotu efektivním řízením pronájmů a obsazenosti. Cílovou obsazeností je samozřejmě 100 %, úspěšní správci se zpravidla dlouhodobě pohybují nad 90 %. Správce také pečuje o technický stav budovy a investuje do nových technologií. Díky optimalizaci a pečlivému tendrování dokáže snížit náklady klidně o 25–50 %.

Nemovitostní výnos ale nikdy nestojí jen na samotné budově. Lokalita zůstává rozhodujícím faktorem. Musí být dobře dostupná, atraktivní pro nájemce a mít růstový potenciál. Dobrý projekt bez silné adresy má omezené možnosti a existuje spousta případů skvělých budov, které jsou prázdné. Zkušený investor sleduje i strategii: plánované kroky, náklady i výstup. HNWI chtějí rozumět celému byznysovému plánu, který považují za zásadní pro své rozhodování, jestli do investice vstoupit, či nikoli. Klíčová je promyšlenost a schopnost správce projekt aktivně řídit, ne ho jen držet. Tyto věci často rozhodují o tom, zda investor do projektu vůbec vstoupí. A neméně důležité je také správné načasování ukončení investice.

Správa investic: Kvalita správce rozhoduje o výnosu

Výběrem nemovitosti to teprve začíná. O výnosu rozhoduje především kvalita správy. Prvním klíčovým krokem je samotná akvizice. Jejím cílem je nalezení vhodného aktiva za férovou cenu, která odpovídá jeho potenciálu. Následuje vypracování nabídky (tzv. letter of intent), a obvykle dvoukolový proces, kdy zájemci zasílají své nabídky na odkup projektu. Vybraný investor získává exkluzivitu.

Nabízená cena ale není jediný rozhodující faktor. Významnou roli hraje rychlost dokončení transakce či připravenost vlastního kapitálu a externího financování. Následně může zahájit důkladnou prověrku nemovitosti a prodávající strany – tzv. due diligence. V této fázi se analyzuje technický stav, právní náležitosti, nájemní smlouvy, účetnictví i daňová dokumentace. Jakékoli nedostatky mohou významně ovlivnit hodnotu projektu a jeho další vývoj. Souběžně se pracuje na transakční dokumentaci a dojednávají se podmínky financování, připravuje se struktura, do které právě HNWI investoři vstupují.

Po uzavření transakce přebírá správce plnění investičního plánu – často náročnějšího než samotná akvizice. Jeho role zahrnuje řízení pronájmů, CAPEX investice, optimalizaci provozu a marketing nemovitosti. Cílem je vždy zvýšit hodnotu projektu natolik, aby byl atraktivní pro budoucí exit. HNWI investoři očekávají nejen přehled a precizní realizaci, ale také schopnost pružně reagovat na vývoj trhu. Kvalitní správce klade důraz na pravidelné reportování investorům, analyzuje stav projektu oproti byznysovému plánu a od prvního dne pracuje na tom, aby projekt posunul na vyšší úroveň aktivní správou. Právě tehdy se ukazuje rozdíl mezi pasivní správou a tou skutečně aktivní – a na výsledném výnosu je to znát. 

Investování jako HNWI znamená strategii, disciplínu a silné partnery

Investice high net worth jednotlivců do nemovitostí nejsou otázkou náhody, ale výsledek strategického přístupu. Tito investoři hledají aktiva s potenciálem a spolupracují s ověřenými správci. Rozumějí riziku a vědí, že výnos je odměnou za promyšlenou práci – ne za pasivní držení majetku. Nemovitosti vnímají jako prostředek k dlouhodobému zhodnocení, nikoli jako rychlý únik před inflací. Proto volí struktury, které jim umožňují mít kontrolu, přístup k větším projektům a přímý kontakt s investičním příběhem. Také jim to dává možnost investovat s podobně smýšlejícími lidmi, kteří mají stejné zásady a pohled na nemovitostní trh.

Jejich přístup může inspirovat i běžné investory. Ukazuje důležitost kvalitní správy, realistického byznys plánu a pečlivého výběru lokality. Klíčová je také rozvaha při rozhodování. Není třeba být miliardářem, abyste přemýšleli jako HNWI. Důležité je pochopit, že výnos nevzniká náhodně, ale je výsledkem správného výběru, partnerství a řízeného procesu. V realitních investicích rozhoduje odbornost, trpělivost a schopnost vidět za roh. A přesně to dělá z HNWI investorů důležité tahouny nemovitostního trhu.

Autor: Jaroslav Mida, partner nemovitostní skupiny Mint