Jde o jeden z trendů, na které se segment průmyslových nemovitostí může spolehnout v rámci střednědobého horizontu. Nástup robotizace, automatizace a využívání umělé inteligence totiž dokáže významně zvýšit efektivitu firemních procesů a tím vytvářet přidanou hodnotu. Skladníci a další zaměstnanci pracující v oblastech e-commerce či logistiky se však obávat nemusí. S roboty totiž přichází velká příležitost.

Výrobní a skladové nemovitosti v poslední době zatím platí za nejodolnější část realitního trhu. Tento segment má však kromě rekordní výstavby a stále neuspokojené poptávce na trhu schované ještě jedno „eso v rukávu“. Tím je právě robotizace a automatizace výroby a skladových prostor. Zapojení robotů a umělé inteligence je budoucností tohoto odvětví.

Nejvíce robotizovaným výrobním odvětvím ekonomiky je globálně automobilový průmysl. Za světového lídra zavádění moderních technologií v odvětví skladování a logistiky je oproti tomu považován americký gigant Amazon, který už více než dekádu nahrazuje lidskou práci ve skladech s roboty. Vloni v listopadu firma představila svého nejnovějšího robota s názvem Sparrow, který dokáže přemístit miliony druhů zboží bez toho, aby je poškodil. Celkově si zvládne poradit se zhruba dvěma třetinami celého itineráře společnosti. Roboti dnes dokážou zboží také třídit nebo ho dopravovat napříč areálem.

Skladníci, kteří tuto práci zastávali dříve, by se však neměli obávat. O svou práci velmi pravděpodobně nepřijdou. Pouze se výrazně promění. Právě zmíněný Amazon jen v průběhu posledních deseti let dokázal vytvořit více než sedm set nových pracovních pozic s různou pracovní náplní. Lidé tak stále dělají činnosti, s nimiž mají roboti problémy, jako je například finální balení zboží do krabic. I kontrola robotů, nebo jejich údržba, zůstává nadále v lidských rukou.

Nižší chybovost a nová pracovní místa

Z výše uvedeného příkladu jsou jasně patrné výhody, které ze zavedení robotizace a automatizace plynou pro danou firmu. Zvyšuje se efektivita a produktivita práce, stejně tak rychlost a přesnost procesů. Umělá inteligence má rovněž mnohem nižší chybovost než člověk. Současně se ve zmíněných odvětvích významně snižují náklady na pracovní sílu. Ať už jde o mzdy nebo také školení a další výdaje spojené s lidskou prací.

V rámci průmyslových nemovitostí pomáhají tyto moderní technologie dokonce zvýšit bezpečnost a snížit riziko pracovních úrazů. Ty jsou často spojené s manipulací těžkých břemen či nebezpečných materiálů. To jsou činnosti, které už dnes zastávají právě roboti. Mimo to se často zapomíná na fakt, že automatizace dokáže zvýšit kapacitu skladových prostor a logistických zařízení. Roboti a automatizované systémy totiž dokážou pracovat efektivněji a na menším prostoru než lidé. To umožňuje lepší využití dostupného prostoru a optimalizaci skladovacích kapacit dané společnosti.

Obecně také dojde díky zavádění těchto technologií k uvolnění obrovského množství lidského kapitálu, který bude alokován jinam. Často na profese a typy prací, o nichž ještě dnes nemáme ani ponětí. Zároveň také investice do robotizace a automatizace vytvářejí pracovní místa s vyšší přidanou hodnotou, kterých je i v rozvinutých ekonomikách, jako je Česká republika a Slovensko, stále nedostatek. Oblasti s průmyslovou tradicí tak mohou díky moderním technologiím vyřešit problémy s odchodem mladých lidí pryč z regionů. Je však nutné tyto technologické trendy v oblastech e-commerce, výroby a logistiky včas zachytit a investovat do nich potřebné prostředky.

Náročná investice s celou řadou výzev

Investice do robotů, automatických systémů a dalších rozvinutých technologických řešení, jako je dnes populární umělá inteligence, však vyžaduje vysoký stupeň znalostí, zkušeností a zejména inovativní manažerský přístup. Dnes už všeobecně neplatí, že investice do pokročilých technologií jsou příliš drahé a firma si je proto nemůže dovolit. Místo toho můžeme hovořit o situaci, kdy v případě kvalitně připraveného a dobře implementovaného projektu je jeho návratnost nikoli v řádech vysokých jednotek let, jako spíše v optimálním případě několika desítek měsíců. To pochopitelně mění úplně všechno. Speciálně v situaci, kdy u jednotlivých parciálních ukazatelů hovoříme o zvýšení efektivity operací nebo procesů firmy ve stovkách procent.

Přesto je za potřebí vše výše uvedené vnímat v rámci širšího kontextu. Moderní technologie vyžadují téměř vždy moderní zázemí ve formě stavebně a technologicky vyspělých hal. Robotické skladovací systémy například umožňují využívat dvoupatrové nebo dokonce vícepatrové skladovací haly, což bylo ještě před několika málo lety zcela nemyslitelné. Takovou stavební úpravu, kromě technologických limitů, navíc často neumožňoval územní plán daného města či obce. I to se dnes však mění.

Vedle nových stavebních řešení jsou nezbytné také investice do moderních technologií, které zajistí například stálou míru vlhkosti a teploty vzduchu nebo nízkou prašnost uvnitř haly. Tyto „podmíněné investice“ do nemovitosti samozřejmě výrazně prodražují celkovou náročnost investic do moderních technologií. Pro snížení okamžité investiční náročnosti a zkrácení doby návratnosti pak firmy začínají v hojné míře využívat dlouhodobé pronájmy v moderních průmyslových parcích, což tyto dodatečné náklady z větší části eliminuje.

Investice do budoucnosti

I proto jsme v ARETE přesvědčeni, že rostoucí poptávka po těchto technologiích přinese další růst poptávky po nájemních prostorech v moderních průmyslových parcích a výrobních halách. Díky tomu bude zajištěna stabilita a nárůst jejich hodnoty ve střednědobém horizontu. V rámci portfolia našeho fondu ARETE INDUSTRIAL máme osobní zkušenosti se situací, kdy nájemci velice úspěšně provedli investice do robotizace a automatizace. Tým specialistů dané firmy nájemce se přitom koncentroval čistě na technologickou složku projektu. Pro nemovitostní část využil znalosti a zkušenosti týmu odborníků z našeho fondu.

Vedle toho, že dnešní průmyslové parky jsou vlastně do jisté míry technologická centra, jsou zároveň velmi šetrné k životnímu prostředí. Moderní industriální nemovitosti respektují zásady ESG, snižují svou energetickou náročnost, využívají obnovitelné zdroje energie a přispívají tak k celkové udržitelnosti výroby, skladování a logistiky v rámci Evropské unie. Proto představují dobrou investici nejen v současné době, ale také směrem do budoucna. Díky tomu i my v ARETE vidíme v tomto dynamicky se rozvíjejícím segmentu trhu stále nenaplněný potenciál, který chceme v rámci našeho fondu ARETE INDUSTRIAL využít.

Autor: Miroslav Barnáš – CIO ARETE Group a člen dozorčí rady ARETE INDUSTRIAL SICAV