Předcházející tři roky důkladně prověřily celý domácí trh investičních nemovitostí. Rezidenční trh, kanceláře, skladové haly i maloobchodní projekty. Všechny segmenty se musely poprat s pandemií, s nervozitou trhu související s vojenskou agresí na Ukrajině, s prudkým nárůstem cen energií, s razantním zvýšením domácích úrokových sazeb, a to vše za doprovodu celkového růstu cen napříč spotřebitelským trhem. Pesimismus anebo přinejmenším opatrnost se projevila v řadě odvětví a bude i v letošním roce ovlivňovat chování nejen koncových spotřebitelů, ale i investorů. V každé složité situaci však jsou i příležitosti.

NÁJEMNÍ BYDLENÍ

Není překvapením, že spolu s meziročním poklesem objemu hypoték (rok 2022 je na cca 50 % produkce oproti 2021) došlo k útlumu poptávky na rezidenčním trhu. Vedle toho dochází (konečně!) k většímu cenovému rozlišení mezi staršími byty, panelákovou zástavbou a kvalitními novostavbami. Ty jsou nejen „hezčí“, ale svou roli nyní výrazně sehraje energetická úspornost.  Obecně však trh bude více nakloněn nájemnímu bydlení. I přes složitější podmínky financování a relativně nízký výnos můžeme tedy předpokládat, že poptávka po bytech (nebo celých portfoliích) určených na pronájem bude dále pokračovat jak ze strany individuálních investorů, tak ze strany specializovaných investičních fondů.

KOMERČNÍ NEMOVITOSTI

Investiční fondy, které se zaměřují na jednotlivé typy komerčních nemovitostí, jsou další „realitní komoditou“ vhodnou pro individuální investory. Vzhledem k velkému objemu investic do jednotlivých budov jsou však cestou právě zmíněné investiční fondy (nejčastěji fondy kvalifikovaných investorů, které podléhají regulacím ze strany ČNB). V případě některých fondů se investor stává držitelem akcií s podílem na majetku fondu, který by mu jinak byl kvůli svému objemu nedostupný.

Trh s kancelářskými budovami čelil své největší výzvě během pandemie. I nadále však trvá určitá nervozita při uzavírání nových nájemních smluv a na trhu je historicky největší objem kancelářských ploch k podnájmu. Lehká korekce výnosů v tomto investičním segmentu už proběhla v roce 2022, nicméně určitý pokles tržních cen a tedy zvýšení výnosu (yield) v pásmu cca +0,5 % lze ještě očekávat. Zejména v tomto realitním segmentu bude nyní rozhodující kvalita konkrétního kancelářského centra (lokalita, kvalita a energetická úspornost, služby) a samozřejmě významnou roli sehraje další vývoj ekonomiky.

Logistika zatím zvládá makroekonomické výzvy velmi dobře, poptávka po skladových prostorech je i přes složitou situaci silná. Přesto je však možné, že dojde k určitému zvýšení výnosů (yield), zejména pokud byly projekty v letech 2020 a 2021 (ovlivněných mimo jiné mimořádným „covidovým“ růstem tržeb realizovaných přes e-shopy) oceněné nebo nakoupené na horní hranici tržního pásma.

Maloobchodní trh bude letos pod tlakem, nálada spotřebitelů je velmi opatrná. Zákazníci budou kupovat menší objemy zboží, budou se zaměřovat na levnější zboží a budou vyhledávat cenové akce. Prudký nárůst spotřebitelských cen v roce 2022 a neustálé manipulace s koncovými cenami ze strany obchodních řetězců tento fenomén ještě umocní. „Hlídat akční ceny“ už začali i zákazníci, kteří dřív cenu neřešili. Část domácí populace své nákupy vyloženě omezí na nezbytné položky: potraviny, drogerie, léky, potřeby pro zvířata apod.

Příchod několika významných diskontních nájemců (např. Action, TEDI, NKD) do České republiky v uplynulých třech letech nicméně potvrzuje, že v segmentu levných nákupů je stále dost prostoru pro dobré tržby.

Proto budou letos v hledáčku domácích privátních investorů a investičních fondů zejména regionální nákupní parky (retail parky) ještě více než v uplynulých letech. Také zájem bank o financování těchto akvizic potvrzuje odolnost tohoto druhu aktiva, a pokud jsou nájmy splatné v EUR, je financování této investice ze strany investora stále dobře dostupné.

Autor: Tomáš Oplíštil – člen investičního výboru fondu REALIA FUND SICAV